Lấp lỗ hổng chính sách trong quản lý đất đai

Tiềm ẩn rủi ro, lãng phí do bất cập trong xác định giá đất

Qua kiểm toán việc xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất của các địa phương cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp xác định giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực tế.

Cụ thể, về việc thu thập thông tin về giá đất chuyển nhượng của thửa đất có đặc điểm tương tự trong phương pháp so sánh trực tiếp; về giá chuyển nhượng, giá cho thuê để hình thành doanh thu phát triển giả định trong phương pháp thặng dư, KTNN chỉ rõ, trong thực tế, do đặc điểm các thửa đất, các dự án đầu tư đã chuyển nhượng trên thị trường với thửa đất cần định giá là rất khác biệt về hình thể, kích thước, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội… Trong khi đó, việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá là không cụ thể, không rõ ràng, dẫn đến việc xác định hệ số điều chỉnh mang tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Mặt khác, quy định giá đất được xác định từ giá bình quân của 3 trường hợp qua khảo sát, thu thập giá giao dịch thành công là chưa phù hợp, do phụ thuộc vào tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá trong việc thu thập. Việc xác định giá bình quân của 3 trường hợp là chưa đại diện cho giá giao dịch của thị trường (là giá phổ biến).

Về ước tính doanh thu, chi phí phát triển làm căn cứ xác định giá đất trong phương pháp thặng dư, trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn, giá trị hiện tại của các khoản doanh thu trong tương lai theo tỷ suất chiết khấu là lãi suất cho vay trung hạn của ngân hàng. Theo KTNN, hướng dẫn trên không hợp lý do lãi suất cho vay bao gồm cả chi phí hoạt động của hệ thống ngân hàng và lợi nhuận của ngân hàng, trong khi giá trị hiện tại của một khoản tiền trong tương lai phụ thuộc vào chỉ số giá. Ngoài ra, qua thực tiễn kiểm toán cho thấy, nhiều trường hợp doanh thu phát triển giả định chưa tính toán đến sự ảnh hưởng của các yếu tố biến động, dẫn đến sự thay đổi doanh thu qua các năm trong cả thời gian thuê đất. Minh chứng là nhiều dự án kinh doanh bất động sản được kiểm toán đang tính doanh thu từ hoạt động cho thuê không thay đổi trong suốt thời gian 30 - 50 năm thuê đất của dự án.

Mặt khác, theo quy định, tổng chi phí phát triển được ước tính căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì việc thu thập thông tin về chi phí thực tế, phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương. Tuy nhiên, việc xác định định mức, đơn giá trong thực tế là khó thực hiện.

Theo KTNN, những hạn chế, vướng mắc trên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho công tác xác định giá đất từ việc xác định giá không phù hợp với giá thị trường gây thất thu NSNN. Đồng thời, phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, không minh bạch, dẫn đến DN, người dân không nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình; công chức cơ quan nhà nước có trách nhiệm tham gia xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng. Thực tế, nhiều dự án giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu NSNN, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của DN.

…Những khoảng trốngpháp lý

KTNN cũng chỉ rõ, trong việc mua, bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm, tại Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định: tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đã đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; tuy nhiên không nêu rõ mục đích đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay trong quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất đã ký với bên bán tài sản, dẫn đến khó khăn, vướng mắc, thiếu nhất quán về tiêu chí trong quá trình thực hiện giữa các đơn vị.

Trong quy định về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai cũng còn những khoảng trống pháp lý. Theo đó, các hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, vi phạm Điều 175 của Luật Đất đai 2013 và hành vi không sử dụng đất, vi phạm quy định khoản 3, Điều 12 Luật Đất đai 2013 khá phổ biến. Tuy nhiên, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại chưa quy định mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp này.

Về thực hiện chính sách tiền thuê đất, Nghị định số 124/2011/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ đều thống nhất đối tượng quy định miễn tiền thuê đất đối với đất xây dựng công trình cấp nước, song không quy định rõ đối với trường hợp miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất làm trụ sở văn phòng của các công ty cấp thoát nước. Vì vậy, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà Tổng cục Thuế hướng dẫn thuộc trường hợp được miễn hoặc không được miễn. Qua kiểm toán cho thấy, một số cục thuế ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với diện tích làm trụ sở văn phòng của công ty cổ phần cấp thoát nước.

Ngoài ra, đối với DN trước đây được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, phải chuyển sang thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2003; sau cổ phần hoá được thuê đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, trong đó bao gồm đất giao khoán ổn định lâu dài cho các hộ nông trường viên theo Nghị định số 01/NĐ-CP ngày 04/01/1995, khi truy thu tiền sử dụng đất còn khó khăn, vướng mắc.

Qua kiểm toán còn cho thấy, một số sản phẩm bất động sản chưa có quy định pháp lý. Trong đó, pháp luật chưa có quy định cụ thể về quản lý quy hoạch, quản lý kinh doanh, khai thác sử dụng đối với loại hình văn phòng lưu trú, khách sạn căn hộ hoặc tương tự, dẫn tới việc một số dự án được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất có các loại hình này chưa được quy hoạch, tính toán, xác định đầy đủ khả năng tăng dân số, làm ảnh hưởng đến hạ tầng khu vực. Trong quá trình khai thác, sử dụng, không có cơ sở pháp lý để ngăn chặn sự biến tướng thành kinh doanh căn hộ để ở lâu dài, từ đó xác định tiền thu sử dụng đất có nguy cơ không phản ánh đúng thực tế, gây thất thu NSNN.