Năm 2024, nhà đầu tư bất động sản liệu có “xuống tiền”?

Loạt chính sách kích cầu bất động sản năm 2023

Báo cáo thị trường mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong suốt cả năm 2023, Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành đã tích cực can thiệp để khôi phục thị trường bất động sản.

Đặc biệt, gần 20 động thái từ phía Chính phủ đã được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ, góp phần tăng cường niềm tin và sức mạnh cho thị trường và các bên liên quan. VARS nhận định, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là tín hiệu quan trọng nhất, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng. Theo thời gian, các cơ chế và chính sách từ Chính phủ ngày càng phản ánh đúng nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp.

Lần đầu tiên sau nhiều năm, các nhà đầu tư dự án đã thể hiện sự nhiệt tình bán hàng thông qua loạt chính sách kích thích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất kéo dài, cùng việc nhận nhà sớm và mở rộng thời gian thanh toán, trong đó có dự án kéo dài đến 3 năm.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều con số về thị trường bất động sản năm 2023 khiến các nhà đầu tư tiếp tục cân nhắc. Cụ thể, hồi đầu năm 2023, trang tin batdongsan.com.vn đã thực hiện 1 cuộc khảo sát xã hội học đối với 1.000 người về nhu cầu mua BĐS trong năm này. Theo đó, 46% số người chưa sở hữu BĐS cho biết có nhu cầu mua, trong khi đó nhu cầu của những người đã sở hữu từ 1 – 3 BĐS là 70%, sở hữu trên 3 BĐS xấp xỉ 90% số người được hỏi cho biết muốn mua thêm trong năm 2023.

Vì thế, ở thời điểm đó người ta đã kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau những tháng năm khủng hoảng vì dịch bệnh Covid-19, cùng những chính sách siết chặt nguồn vốn cho BĐS, lạm phát kinh tế toàn cầu do những xung đột về chính trị dẫn đến chiến tranh ở khu vực châu Âu, Trung Đông...

Nhưng sự thật lại không như vậy! Cơn khủng hoảng của thị trường vẫn kéo dài cho đến tận cuối năm 2023, bất chấp việc dịch bệnh đã được kiểm soát hoàn toàn, kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức an toàn, vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội tăng cao và hệ thống ngân hàng cũng liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà về mức 5% - dưới 10% (thấp nhất trong vòng 15 - 17 năm qua)... Ngoại trừ phân khúc BĐS khu công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng ổn định, còn lại tất cả các phân khúc khác vẫn chìm sâu trong khủng hoảng nguồn cung.

Căn cứ vào số liệu báo cáo, thống kê từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam có thể thấy rõ sự đi xuống của thị trường. Cụ thể, trong quý I/2023, tổng nguồn cung đạt 25.000 sản phẩm (thấp tầng, đất nền chiếm tới 50%), tỷ lệ tiêu thụ 11% bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Bước vào quý II, ghi nhận có tới hơn 200 dự án nhà ở mở bán, nguồn cung chỉ khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 18% nhưng cũng chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Sang quý III, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 28%, nhưng chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình thị trường cũng không có tiến triển tốt hơn trong quý IV, trong khi hầu hết các DN kinh doanh BĐS phải đối diện với việc đáo hạn trái phiếu và đang cần thanh khoản sản phẩm để thu hồi vốn, xoay vòng sản xuất.

Thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng, các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường bất động sản trong năm 2023 mới chỉ dừng lại ở mức “trấn an tinh thần”. Còn thực tế, thị trường bất động sản chưa thể có ngay một sự thay đổi. Việc điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật chậm dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Khoảng 1.200 dự án vướng mắc với giá trị 30 tỷ đô la Mỹ, trong đó trên 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại vẫn phải “xếp hàng” chờ đến lượt. Doanh nghiệp BĐS tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng và huy động nguồn vốn trả trước...

Nhà đầu tư liệu có xuống tiền vào năm 2024?

Trước thực trạng trên, một câu hỏi được đặt là năm 2024 đã là thời điểm để “xuống tiền” bất động sản?

Chia sẻ tại sự kiện “VARs Connect Tour Đà Nẵng - Chinh phục thị trường bất động sản 2024” mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá năm 2024 là một năm thách thức của ngành bất động sản, tuy nhiên cũng mở ra cơ hội rất lớn để vực dậy thị trường bất động sản.

Đặc biệt hơn, khi trên thị trường đã có nhiều tỉnh thành công bố quy hoạch. Có thể kể đến như TP Hải Phòng, TP Cần Thơ, TP Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Thọ, Ninh Thuận, An Giang, Cà Mau, Bến Tre, Kon Tum, Hải Dương, Bình Định...

Tuy nhiên, cũng còn nhiều thông tin cho thấy, thị trường bất động sản khó có thể phục hồi sức mua vào năm 2024.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định rằng, với lãi suất ngân hàng ở mức thấp, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm các kênh đầu tư như chứng khoán hay bất động sản. Việc giảm lãi suất huy động cùng với các chính sách bán hàng mới có thể là một trong những yếu tổ kích thích giao dịch.

Bên cạnh đó, những thay đổi mới trong bức tranh kinh tế vĩ mô và dự kiến tăng trưởng kinh tế là những tín hiệu tích cực. Các chuyên gia nhận định từ quý III/2024 có thể là thời điểm đảo chiều của bất động sản và quý II/2025 sẽ là thời điểm khởi sắc. Đặc biệt ngay sau khi các dự án Luật như Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được chính thức đi vào thực tiễn.

Mặc dù thị trường trong năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia và cộng đồng DN tin tưởng rằng việc Quốc hội chính thức thông qua các dự thảo luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư trong năm 2023 và quý I/2024; cùng với những Nghị quyết, Nghị định, Thông tư... đã được ban hàng thời gian qua đủ thời gian “thẩm thấu” sẽ là đòn bẩy quan trọng tác động đến sự phục hồi của thị trường trong năm 2024.

Theo đó, ngoài phân khúc BĐS khu công nghiệp vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, thì các phân khúc khác: nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, thương mại bán lẻ, thấp tầng, đất nền... sẽ có sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý; giá bán ổn định và ghi nhận tiếp tục tục sự tăng trưởng cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2024, Giám đốc dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) Võ Hồng Thắng khuyến nghị: Thị trường BĐS cuối năm 2023 ghi nhận có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng để chuyển sang một chu kỳ mới cần phải có thêm thời gian, dự kiến phục hồi rõ rệt nhất từ giữa năm 2024. Ở thời điểm này, cộng đồng doanh nghiệp BĐS đề nghị Quốc hội sớm hoàn thành các dự thảo luật theo đúng kế hoạch; tiếp tục nghiên cứu, ban hành cơ chế, chính sách mới để hỗ trợ thị trường và giải quyết tồn đọng; cần có cơ chế để thúc đẩy các kênh cho DN huy động vốn. Về phía DN, tiếp tục nghiên cứu phương án kinh doanh, huy động vốn phù hợp, đảm bảo duy trì hoạt động, khi thị trường trở lại bình thường có thể nhập cuộc ngay.

Về phía ngân hàng, ông Võ Hồng Thắng cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục rà soát, thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với DN BĐS; chỉ đạo các ngân hàng thương mại có giải pháp phù hợp, hiệu quả để DN, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn; có giải pháp đẩy mạnh giải ngân các gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất, 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.../.