Nhiều bất cập trong vấn đề định giá đất

Giá đất trong bảng giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường

Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất và đây là căn cứ để UBND các tỉnh, thành ban hành bảng giá đất áp dụng cho từng địa phương. Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính giá trị quyền sử dụng đất...

Tại Tọa đàm đối thoại chính sách “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam” do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) vừa tổ chức, PGS,TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - nhận định: Luật Đất đai hiện hành chưa làm rõ như thế nào là giá thị trường và tổ chức nào xác định giá trị thị trường đó. Chính vì vậy có hiện tượng, Nhà nước và chủ đầu tư cho rằng đã định giá theo giá thị trường, nhưng người dân không đồng thuận với giá đó và quan niệm giá thị trường là giá đang giao dịch. Đây là vấn đề mấu chốt cần phải làm rõ khi sửa đổi Luật Đất đai.

Đồng quan điểm này, PGS,TS. Nguyễn Văn Xa - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) - cũng cho rằng: Hiện nay, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Một số nơi thuộc Hà Nội và TP. HCM, giá đất đã lên tới 1,3 đến 1,4 tỷ đồng mỗi m2 nhưng khung giá đất của Nhà nước cao nhất vẫn chỉ là 162 triệu đồng/1m2.

Cũng về vấn đề này, PGS,TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia Kinh tế - nêu quan điểm: một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Vấn đề định giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai, nếu giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi.

GS,TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết thêm: Việc bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường đã dẫn đến hệ lụy như giá đất ghi trên hợp đồng mua bán thấp hơn bảng giá của Nhà nước để tránh thuế. Hiện nay, Việt Nam thu từ thuế đất rất thấp, chỉ là 0,03% của giá trị theo bảng giá còn các nước thu khoảng 1% theo giá trị thị trường.

Theo giới chuyên gia, những bất cập trong vấn đề định giá đất đã gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương như việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp… Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

Đề xuất nhiều giải pháp

Để khắc phục những bất cập trong công tác định giá đất nói riêng cũng như vấn đề quản lý tài chính đất đai nói chung, GS,TSKH. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm: Cơ quan quản lý không nên quan niệm rằng vì sợ người dân phải chịu nghĩa vụ thuế cao nên cứ phải kéo bảng giá đất xuống. Vì vậy, Nhà nước nên đẩy giá đất lên ngang giá thị trường đồng thời có thể quy định nghĩa vụ tài chính chỉ bằng 50% bảng giá đất để không tác động nhiều đến việc nộp thuế của người dân. Ông cho biết, một số nước đã cho phép người dân tự đăng ký giá đất đang sử dụng để làm căn cứ tính giá bồi thường khi thu hồi hoặc tính thuế đất và khuyến cáo Việt Nam cũng nên xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất.

Ủng hộ và làm rõ thêm đề xuất cho phép người dân đăng ký giá đất của ông Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Đình Thọ cũng cho biết, ở Đài Loan, Singapore, người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại miếng đất đó khi thu hồi. Vì vậy, người dân sẽ phải xác định giá đất hợp lý khi đăng ký giá.

Ông Thọ cho rằng, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ giải quyết được những vấn đề cơ bản, như: bồi thường, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng như xác định tiền sử dụng đất và thuế đất... Chính vì vậy, việc xây dựng lưới giá đất sẽ có ý nghĩa rất quan trọng trong việc thực hiện các khoản thu về đất trong tương lai. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang được Hàn Quốc và Nhật Bản hỗ trợ phương pháp định giá đất hàng loạt để xây dựng lưới giá đất và xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Theo PGS,TS. Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai cần phải quy định rõ nguyên tắc xác định giá trị thị trường, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi, cơ quan định giá là ai, thuế sử dụng đất như thế nào khi thay đổi hạ tầng...

PGS,TS. Nguyễn Văn Xa đề xuất: Nhà nước không nên định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập vì hai phương pháp này đều dễ bị lợi dụng hoặc kết quả thiếu độ tin cậy. Cùng với đó, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm việc định giá đất kể cả việc định giá khởi điểm để đấu giá đất. Cơ quan quản lý chỉ nên áp dụng hai tiêu chí đấu giá đất là khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá và cam kết thời hạn thực hiện. Bên cạnh đó, cần có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên. Ngoài ra, cần tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin để ngăn chặn sự độc quyền thông tin về đấu giá.