Sửa đổi Luật Đất đai:Khơi thông nguồn lực, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế - xã hội

♦ Thưa ông, Luật Đất đai đang được lấy ý kiến sửa đổi, trong đó có đề xuất bỏ khung giá đất, xây dựng khung giá đất sát giá thị trường. Ông đánh giá thế nào về đề xuất này?

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai và hiện đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Nếu quy định này được ban hành, đây sẽ là cuộc cách mạng thay đổi về tư duy quản lý từ biện pháp hành chính sang vận hành theo cơ chế thị trường. Bởi, việc tồn tại cơ chế 2 giá đất, một giá đất theo khung Nhà nước ban hành; giá đất thứ hai là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá đang gây ra nhiều bất cập, đơn cử như tình trạng kê khai giá chuyển nhượng rất thấp (trong khung giá đất) so với giao dịch thực tế gây thất thu thuế cũng như tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Tuy nhiên, để thực hiện được quy định này cần có quyết tâm chính trị cao, bởi đây là vấn đề động chạm đến lợi ích cá nhân của nhiều đối tượng nên sẽ gặp nhiều rào cản.

Bên cạnh đó, để có khung giá đất sát giá trên thị trường, cần phân định giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai; bảng giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và có sự cập nhật, công khai hằng năm.

♦ Hiện nay, tình trạng dự án “treo” đang gây lãng phí nguồn lực, cũng như gây bức xúc trong xã hội. Ông có thể cho biết về tình trạng này và định hướng giải quyết ra sao trong Luật Đất đai sửa đổi, thưa ông?

Thời gian vừa qua, Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố đã vào cuộc giám sát và chỉ ra các dự án “treo” cần phải xử lý. Quốc hội hiện nay cũng có chương trình giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2016-2021, trong đó có đề cập đến dự án “treo”, không được sử dụng gây lãng phí nguồn lực. Đoàn giám sát sẽ làm rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, nếu là yếu tố khách quan, do quy định pháp luật, do thay đổi quy hoạch thì Nhà nước phải có trách nhiệm tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nếu nguyên nhân do chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện, đó là vi phạm các điều kiện trong giao đất, sử dụng đất và trường hợp này phải kiên quyết thu hồi.

Để giải quyết triệt để tình trạng này, tôi cho rằng, trước khi giao dự án thì cơ quan có thẩm quyền phải đảm bảo các vấn đề pháp lý, không gây khó khăn cho chủ đầu tư; đánh giá kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư. Pháp luật về đất đai hiện hành đã có quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như người xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có năng lực tài chính, ký quỹ, không vi phạm pháp luật về đất đai… Tuy nhiên, quy định này cần được cụ thể hóa, tránh tình trạng vướng mắc, mỗi nơi làm một kiểu. Đơn cử, đối với phần ký quỹ hay đảm bảo năng lực tài chính, chủ đầu tư cần chứng minh bằng chính nguồn tiền của mình, chứ không phải như hiện nay, nhiều chủ đầu tư dựa chủ yếu vào vốn góp của khách hàng để thực hiện dự án. Lợi nhuận chủ đầu tư hưởng, rủi ro thì bắt khách hàng phải gánh.

♦ Quan điểm của ông như thế nào về việc đánh thuế tài sản với nhà đất đang được bàn luận hiện nay và vấn đề này cần được nhìn nhận ra sao trong sửa đổi Luật Đất đai?

Tôi cho rằng đánh thuế với nhà đất, coi đây là công cụ hiệu quả để kiểm soát việc sử dụng nhà đất là cần thiết, bởi đây là những tài sản có giá trị lớn và có tác động đến hầu hết người dân. Tuy nhiên, cần xác định rõ đối tượng chịu thuế là người đầu cơ, sở hữu nhiều bất động sản, chuyên mua đi, bán lại kiếm lời chứ không hướng đến các đối tượng còn lại. Nếu làm được như vậy thì sẽ giúp chống thất thu thuế, đồng thời tạo cơ hội cho người dân tiếp cận được nhà ở.

Tuy nhiên, việc đánh thuế đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước phải nắm được đầy đủ thông tin, dữ liệu về đất đai. Thực tế hiện nay, việc này rất bất cập, dữ liệu về người sử dụng đất không được liên thông giữa các cơ quan và rất khó để phát hiện ra một người đang đứng tên bao nhiêu nhà đất. Mặt khác, cơ quan nhà nước phải xác định đúng giá trị nhà đất để tính thuế. Nếu chuẩn bị đủ điều kiện về kiểm soát giá trị nhà đất, thông tin dữ liệu đất đai và cách thức đánh thuế thì việc đánh thuế tài sản với nhà đất sẽ hiệu quả và đảm bảo công bằng.

♦ Ông đánh giá thế nào về vai trò của Kiểm toán nhà nước (KTNN) trong việc góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai?

Với chức năng được luật định, thời gian qua, thông qua hoạt động kiểm toán, KTNN đã thực hiện đánh giá việc ban hành, thực thi các văn bản pháp luật của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Chẳng hạn khi có quyết định về giao đất, thu tiền sử dụng đất, quyết định về tính thuế thì cơ quan KTNN phải đánh giá lại xem việc ra quyết định của cơ quan nhà nước đã đảm bảo công bằng, minh bạch và đầy đủ các căn cứ hay chưa.

Đáng chú ý, qua kiểm toán, ngoài những phát hiện, kiến nghị xử lý tài chính, xử lý trách nhiệm của các tập thể, cá nhân để xảy ra sai phạm, KTNN cũng có những kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật quan trọng. Rất nhiều quy định về pháp luật đất đai đang được đề xuất sửa đổi cũng từng được KTNN nhiều lần đề cập, gửi đến Quốc hội, các đại biểu Quốc hội xem xét trong các chương trình nghị sự. Có những quy định do KTNN kiến nghị cấp có thẩm quyền và đã được tiếp thu, sửa đổi cho phù hợp; có những quy định đòi hỏi phải thay đổi ở cấp đạo luật như xác định giá đất theo giá thị trường, thay đổi cách thức quản lý nhà nước đối với đất đai...

Tất cả những hoạt động theo chức năng của KTNN nêu trên đã góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế - xã hội đất nước.

Xin trân trọng cảm ơn ông!/.