Bất động sản công nghiệp “đắt khách”
Nhìn lại năm 2023, bất chấp thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, rơi vào trạng thái ảm đạm, song phân khúc BĐS công nghiệp đã nổi lên là một “điểm sáng” hiếm hoi trên thị trường, biểu hiện là, nhu cầu thuê BĐS công nghiệp và giá thuê luôn trong xu hướng tăng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở mức cao…
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2023, nhu cầu thuê và công suất cho thuê BĐS công nghiệp có xu hướng tăng so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở khoảng 85-90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch về đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước. Tính chung 3 quý năm 2023, tỷ lệ giao dịch về đất công nghiệp cao hơn 20% so với cả năm 2022. Về mặt bằng giá, giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III vẫn giữ được mức ổn định so với quý trước, tại một số khu vực giá thuê tăng nhẹ.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng năm 2023, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI, với tổng vốn đầu tư đạt hơn 2,87 tỷ USD, chiếm gần 10% tổng vốn FDI đăng ký.
Nhận định về nguyên nhân BĐS công nghiệp “đắt khách”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh - cho rằng, trước hết, trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam là nước tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do nhất; mặt khác, Việt Nam đã đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh góp phần thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm 2023 đến nay, BĐS luôn là một trong những lĩnh vực nằm trong tốp đầu về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có một phần lớn nguồn vốn đầu tư vào BĐS công nghiệp. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc BĐS công nghiệp phát triển.
Bên cạnh đó, hiện Việt Nam có chi phí thuê nhà xưởng, chi phí lao động thấp hơn so với các nước trong khu vực, cùng với nhiều ưu đãi dành cho các nhà đầu tư nước ngoài… là “điểm cộng” hấp dẫn đối với nhiều tập đoàn nước ngoài khi muốn tìm kiếm địa điểm để đầu tư, kéo theo sự phát triển của phân khúc BĐS công nghiệp.
Đặc biệt, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, gần đây, nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài có xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất từ Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á và châu Á. Trong đó, Việt Nam với những lợi thế về tình hình chính trị ổn định, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong khu vực, đã trở thành một trong những quốc gia được ưu tiên lựa chọn, kéo theo gia tăng nhu cầu về thuê nhà xưởng, tạo ra cơ hội cho thị trường BĐS công nghiệp phát triển.
Vẫn còn những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ
Bên cạnh những tiềm năng, lợi thế, ông John Cambpell - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam - cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn gặp phải một số thách thức trong quá trình phát triển.
Trước hết, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam nhìn chung chưa thực sự hoàn thiện, còn nhiều hạn chế so với các nước trong khu vực. Mặc dù, thời gian gần đây cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam đang được đầu tư, mở rộng nhanh chóng, nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, khi Việt Nam chuyển trọng tâm sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao, sẽ kéo theo nhu cầu về lao động có tay nghề tăng lên. Tuy nhiên, hiện nay, chất lượng nguồn nhân lực của Việt Nam vẫn còn khá hạn chế, ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nguồn cung lao động cho các tập đoàn khi đầu tư vào Việt Nam. Công tác giải phóng mặt bằng cũng đang là một thách thức lớn, nhiều dự án gặp khó khăn để có mặt bằng sạch dẫn tới dự án bị đình trệ, đội chi phí. Cùng với đó, hiện nay, giá đất đã tăng lên rất nhiều, đây là thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp khi muốn đầu tư, xây dựng khu công nghiệp.
Đặc biệt, về nội tại của doanh nghiệp, theo các chuyên gia, không ít chủ đầu tư còn có nhược điểm như: Vốn mỏng, thiếu kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà xưởng, kho bãi mà họ xây lên, bởi vậy, nhiều khu công nghiệp kém hấp dẫn, chưa thu hút khách thuê, tỷ lệ lấp đầy không cao…
Gần đây, nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài có xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất từ Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á và châu Á. Trong đó, Việt Nam với những lợi thế về tình hình chính trị ổn định, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong khu vực, đã trở thành một trong những quốc gia được ưu tiên lựa chọn, kéo theo gia tăng nhu cầu về thuê nhà xưởng, tạo ra cơ hội cho thị trường BĐS công nghiệp phát triển.
Bộ Xây dựng
Trước thực tế trên, đưa khuyến nghị để thúc đẩy thị trường BĐS công nghiệp phát triển bền vững, nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp BĐS nội cần tăng cường tiềm lực tài chính thông qua các hoạt động liên doanh, liên kết để có nguồn vốn đủ lớn phục vụ đầu tư xây dựng những khu nhà xưởng, kho bãi chất lượng, hiện đại, từ đó mới có khả năng hấp dẫn khách thuê. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cần nâng cao trình độ quản lý, vận hành kho bãi, nhà xưởng, nhất là cần ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả quản lý… Đặc biệt, hiện nay, yêu cầu của khách hàng đối với BĐS công nghiệp ngày càng cao. Theo đó, nhiều khách hàng không chỉ đơn thuần cần thuê mặt bằng, nhà xưởng, mà họ còn cần nhiều dịch vụ hỗ trợ như dịch vụ logistics, hậu cần… Vì vậy, các doanh nghiệp cần tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm để tăng tính cạnh tranh cho sản phẩm BĐS công nghiệp.
Về phía Nhà nước, cần tiếp tục duy trì nguồn lực đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, để tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước khác. Ngoài ra, cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp, cụm công nghiệp sạch, thân thiện với môi trường gắn với các mục tiêu phát triển bền vững. Đặc biệt, để tăng cường thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào phân khúc BĐS công nghiệp, chính quyền các địa phương cần tạo lập môi trường đầu tư thân thiện, thông thoáng, minh bạch cho các nhà đầu tư. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng đến việc giải quyết thủ tục hành chính nhanh gọn và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho dự án, cũng như kịp thời giải quyết các vướng mắc, kiến nghị từ phía doanh nghiệp./.
