Tháo gỡ khó khăn cho thị trường Condotel

                

Ảnh minh họa - Nguồn: internet.

Khung pháp lý chưa rõ ràng

Là loại hình BĐS kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, vì thế cùng với sự phát triển nhanh của ngành du lịch, condotel cũng phát triển rầm rộ trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do là loại hình BĐS mới, nên những vướng mắc về mặt pháp lý đang là điểm nghẽn lớn của loại hình BĐS này.

Theo phản ánh của đại diện các DN, việc cơ quan quản lý Nhà nước chậm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng mới đang gây ra rất nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư.

Ông Vũ Văn Thanh - Vụ trưởng Vụ khách sạn - Tổng Cục Du lịch - cho biết: Trong các loại hình lưu trú thì condotel chưa có trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Ngành du lịch có hệ thống thống kê các loại hình cơ sở lưu trú và có số liệu nhưng do đây là loại hình mới nên khung pháp lý chưa rõ ràng.

Trước những khó khăn của thị trường condotel, sau thời gian dài nghiên cứu, bàn thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành công văn hướng dẫn số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ, ngày 14/2/2020, về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Văn bản này hướng dẫn về 2 nội dung là: Chế độ sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc hướng dẫn “cấp giấy khai sinh” cho condotel vẫn còn chung chung và không có gì mới.

Nhận định về vấn đề này, theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường -vấn đề khúc mắc lớn nhất liên quan đến việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản 703, đó chính là câu chuyện nằm ở nhà đầu tư thứ cấp, khi bỏ tiền đầu tư đều mong muốn có được quyền sử dụng đất nhưng condotel hiện chỉ được xét là cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Câu chuyện này tạo ra mâu thuẫn lợi ích nhất định và các nhà đầu tư thứ cấp đang lo ngại sẽ thiệt thòi khi chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không có quyền sử dụng đất.

“Rất nhiều dự án khi giao cho chủ đầu tư theo hình thức đất ở và các chủ đầu tư này cũng đã xây dựng condotel trên mảnh đất đó, thì việc quy định cấp giấy chứng nhận 50-70 năm có phù hợp không, hay phải như thế nào? Vấn đề này chưa được giải quyết rõ ràng, điểm quan trọng nhất để cho condotel phát triển là phải giúp các nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy yên tâm và được bảo vệ” – ông Võ nhìn nhận.

Condotel chỉ để kinh doanh

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật Hừng Đông - cho biết, các văn bản pháp luật hiện nay đều thừa nhận condotel là căn phòng khách sạn được xây dựng theo dạng căn hộ để kinh doanh du lịch, vì vậy đất xây phải là đất thương mại dịch vụ. Trên thực tế, nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận cho các dự án condotel là đất ở, không hình thành đơn vị ở, nhưng trong luật lại không có khái nhiệm này.

Theo đánh giá của ông Huế: Văn bản 703 theo quan điểm của giới luật sư là không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở Tài nguyên Môi trường các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên Luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh BĐS. Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel.

Nhận định về vấn đề này, ông Huế nhấn mạnh: Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ.

Cùng với đó, khi thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều.

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của DN, tức là quyền sử dụng đất cấp cho DN nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

Vấn đề này Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa - Thể thao & Du lịch không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng... - Luật sư Huế chia sẻ.

Đưa ra giải pháp để condotel phát triển, GS Đặng Hùng Võ cho rằng cần gỡ hai nút thắt chính là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai. Các DN khi đầu tư vào condotel đang gặp một số vướng mắc như khi đầu tư vào condotel được chính quyền cam kết cho thuê đất với thời gian dài hạn nhưng sau đó xảy ra nhiều vấn đề về mặt pháp lý… khiến DN e ngại.

Lý giải về những vấn đề còn vướng mắc,bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết:Nhằm tháo gỡ cho nhà đầu tư, tránh tranh chấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có sự phối hợp chặt chẽ với các Bộ. Trước khi ban hành quy chuẩn xây dựng, Bộ cũng đã tham gia hội đồng và góp ý với Bộ Xây dựng cần quy chuẩn xây dựng xác định rõ diện tích chung, riêng và thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ tương tự như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Diện tích sử dụng bao nhiêu, chung cái gì, ban công hay đường đi...

Bắt đầu từ lúc thực hiện dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ lại tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về mặt dân sự. Khâu cuối cùng mới là khâu cấp giấy, là sản phẩm cuối của tất cả các ngành khác.

"Bản thân các cơ quan qản lý Nhà nước luôn muốn song hành với các doanh nghiệp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh cũng là cách thức để tăng nguồn thu NSNN", bà Thịnh khẳng định.

Trước những vướng mắc của condotel vẫn chưa được giải quyết, nhiều chuyên gia cho rằng:Xu hướng thị trường không thể đảo ngược vì vậy thời gian tới, condotel rất cần được “kiềng ba chân: Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Tài Nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng phối hợp xây dựng chính sách để đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.