Thị trường bất động sản công nghiệp: Cơ hội và thách thức

Tiềm năng lớn

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt xấp xỉ 93.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%. Những số liệu trên phần nào đã thể hiện độ “hot” của phân khúc BĐSCN.

Nhận định về tiềm năng của phân khúc BĐSCN, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng: BĐSCN hiện đang trở thành phân khúc hấp dẫn nhất cho các nhà đầu tư năm 2019. Với sự thay đổi từ bối cảnh đến chính sách, các dự án BĐSCN sẽ còn nhiều dư địa và thời cơ để phát triển. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, BĐSCN là phân khúc có đà phát triển tốt nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Phân tích sâu hơn, ông Nam cho rằng, có 5 yếu tố để tạo nên sức hấp dẫn của BĐSCN: Thứ nhất, việc Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics. Yếu tố thứ ba, ông Nam cho rằng, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc. Đặc biệt, theo báo cáo của JLL (Tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp), xét về mức lợi nhuận trên chi phí và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển BĐSCN tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, đây là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực. Yếu tố thứ tư là sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các DN nước ngoài tại Trung Quốc và cả DN Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để “né” cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Yếu tố thứ 5 là môi trường đầu tư của Việt Nam đang được nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho DN trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.

Cần tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn

Mặc dù lợi thế là rất lớn nhưng BĐSCN Việt Nam cũng đang phải đối mặt với những thách thức lớn, đặc biệt là sự tác động tiềm tàng của Cách mạng công nghiệp 4.0. Cuộc Cách mạng này với sự cải tiến trong công nghệ thông tin và tự động hóa sẽ làm thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Theo đó, sự kết nối giữa các dây chuyền sản xuất truyền thống sẽ được tối ưu hóa, xóa mờ ranh giới vật lý và do đó, thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai dự kiến sẽ là những nhà xưởng có quy mô nhỏ nhưng được kết nối xuyên suốt và đồng bộ. Đây được coi là thách thức lớn với Việt Nam.

Nhận định về vấn đề này, TS. Nguyễn Đình Cung - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế T.Ư - cho rằng: Những bất cập hiện nay của phân khúc BĐSCN có thể kể đến như hạ tầng kết nối đa phương tiện còn thiếu đồng bộ, hạ tầng nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, đóng góp của nhiều khu công nghiệp vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng, định hướng chính sách của Nhà nước đã có nhưng chưa rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư cũng như thúc đẩy thị trường phát triển.

Phân tích sâu hơn, TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng: Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững. Trong khi đó, nguồn cung BĐSCN lại chưa đáp ứng được nhu cầu. Ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay của chúng ta phần lớn vẫn là ngành sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Yêu cầu này đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn. Những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê BĐSCN mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng đối với sản phẩm chất lượng cao. Các yếu tố trên đang tạo nên một yêu cầu mới cho hệ thống BĐSCN với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn - ông Cung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, để phát triển BĐSCN, Nhà nước cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Việc có nền tảng cơ sở hạ tầng vượt trội là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ so với các nước khác, nhất là những quốc gia đã và đang có thị trường BĐSCN phát triển. Trong bối cảnh NSNN còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhất là việc chú trọng phát triển hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.