Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc: Đất sử dụng sai mục đích ban đầu cần phải thu hồi để đấu giá

Đất đai là nguồn lực vô cùng quý giá của quốc gia, tuy nhiên thời gian qua, hoạt động quản lý, sử dụng nguồn lực này đã bộc lộ nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế, vừa lãng phí, thất thoát nguồn lực đất nước, vừa gây nên sự bức xúc trong xã hội.

Cần giữ nguyên mục đích sử dụng đất ban đầu

Trên thực tế, vấn đề góp vốn liên doanh bằng đất đai nhưng lại cho chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó hạch toán lỗ hoặc rút vốn là sai phạm diễn ra phổ biến không chỉ thời gian gần đây mà từ rất nhiều năm trước. Trong khi đó, Luật Đất đai dù đã qua nhiều lần bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn chưa thể bịt hết các lỗ hổng, dẫn đến tình trạng tiêu cực, lãng phí và tham nhũng. Chính vì thế, việc ngăn chặn và xử lý các vi phạm này đang trở thành một yêu cầu bức thiết.

Tôi cho rằng, hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất đai cơ bản được thể hiện qua ba điểm: Một là, sai ở mục tiêu sử dụng đất ban đầu, cho chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền; Hai là, sai phạm trong quy hoạch; Ba là, định giá đất không sát với giá thị trường, đây là sai phạm lớn nhất. Các vi phạm này không chỉ diễn ra tại các DN, mà còn xảy ra ngay cả với các đơn vị sự nghiệp, cơ quan nhà nước.
Một vấn đề nữa, khi cổ phần hóa các DN, đơn vị sự nghiệp, chúng ta có cần tính giá đất vào giá trị DN không và nếu tính thì cách thức như thế nào? Giá đất sẽ được tính theo mục đích sử dụng ban đầu hay theo mục đích mới? Ví dụ, đất sử dụng mục đích ban đầu là xây trụ sở, nhưng khi chuyển sang công ty cổ phần thì cấp có thẩm quyền tính theo giá đất mục đích mới là đất ở. Chính điều này là nguy cơ lớn gây thất thoát, do việc áp dụng phương pháp tính giá đất không thể sát với giá thị trường.

Vì vậy, đối với vấn đề đất đai của các DN cổ phần hóa, tôi ủng hộ phương án không định giá đất, mà phải giữ nguyên mục đích sử dụng đất ban đầu, không được thay đổi sau khi cổ phần hóa và cả sau khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, nếu mục đích ban đầu là đất xây trụ sở thì sau đó vẫn phải là đất trụ sở, ban đầu là đất cho mục đích thương mại thì sau vẫn là đất thương mại. Khi đơn vị sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất như mục đích ban đầu nữa, các đơn vị phải trả lại đất cho Nhà nước, hoặc Nhà nước sẽ thu hồi lại đất để cho người khác thuê đúng quy hoạch, hoặc Nhà nước đấu giá, hoặc sử dụng cho mục đích khác qua đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu đơn vị sử dụng đất tự chuyển mục đích sử dụng, hoặc cấp có thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất làm thất thoát NSNN thì phải xử lý theo pháp luật. Đây chính là biện pháp hiệu quả để chấm dứt tình trạng lợi dụng đất vàng.

Phải siết chặt kỷ luật, kỷ cương về quản lý đất đai

Để siết chặt việc quản lý đất đai, theo tôi, có ba nội dung cần lưu ý:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai cần phải tiếp tục được hoàn thiện để phù hợp thực tiễn, bịt lỗ hổng thất thoát;
Thứ hai, siết chặt kỷ luật, kỷ cương trong việc chuyển mục đích sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch vì những vấn đề này đều đang tồn tại nhiều sơ hở về pháp luật. Hiện nay, quá trình xây dựng quy hoạch ban đầu đang theo một quy trình rất chặt chẽ, tuy nhiên, đến việc điều chỉnh quy hoạch lại chỉ có một cá nhân quyết định. Đây chính là lỗ hổng lớn trong quy định về lập và phê duyệt quy hoạch, bởi vậy, việc siết chặt kỷ luật, kỷ cương là rất quan trọng;

Thứ ba, cần xây dựng và hoàn thiện phương pháp tính giá đất ưu việt nhất. Hiện, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất đang đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, do đó, các cơ quan quản lý đã tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả khác nhau. Các phương pháp này cho kết quả tính giá chênh lệch với nhau hàng chục lần giá trị, chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác. Sự bất hợp lý này cũng đã thể hiện ngay trong từng phương pháp. Chẳng hạn, phương pháp thặng dư phụ thuộc vào doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Các yếu tố này mang tính giả định và chọn mẫu, vì vậy phụ thuộc nhiều vào việc tính toán. Đây cũng là sơ hở gây thất thoát NSNN.

Tôi cho rằng, việc xác định giá đất chỉ nên áp dụng hai phương pháp tính giá. Một là, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, đây là phương pháp phản ánh được thị trường nếu chọn mẫu chính xác; Hai là, phương pháp về hệ số. Hai phương pháp này cần sử dụng đồng thời và cách tính nào đưa ra giá cao hơn thì sẽ áp dụng, lấy đó làm giá khởi điểm để đấu giá hoặc làm cơ sở để tính giá đất khi giao chỉ định. Việc này nếu áp dụng các phương pháp như hiện nay (phương pháp thu nhập, phương pháp khấu trừ, hay phương pháp thặng dư) đều chứa đựng nhiều rủi ro, thiếu chính xác, dẫn đến thất thu NSNN.