Ngày 03/11, Quốc hội dành cả ngày để thảo luận ở Hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Tại phiên thảo luận, quy định về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ vẫn là nội dung nhận được sự quan tâm thảo luận sôi nổi.
2 phương án thu hồi đất làm dự án nhà ở thương mại
Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật, liên quan đến nội dung này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, trên cơ sở các ý kiến và báo cáo của Chính phủ, Dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.
Phương án 1: Dự thảo Luật đã chỉnh sửa theo hướng dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.
Tuy nhiên, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất chỉ là hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, không phải tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất, chưa phù hợp với yêu cầu tại Nghị quyết số 18- NQ/TW về quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Phương án 2: Tiếp thu các ý kiến theo hướng quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
UBTVQH xin ý kiến Quốc hội về nội dung này. Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, UBTVQH sẽ phối hợp với Chính phủ chỉ đạo các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động để tiếp thu, thiết kế phương án phù hợp tại luật hoặc giải trình thuyết phục nếu không thể tiếp thu.
Bất cập lớn dẫn đến khiếu kiện
Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Trần Văn Tuấn (Đoàn Bắc Giang) nhấn mạnh, đây là vấn đề đặt ra từ thực tiễn, đòi hỏi cần được giải quyết triệt để hơn thông qua sửa đổi Luật lần này.
Đại biểu nêu rõ, Điều 79 Dự thảo Luật quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, việc liệt kê các trường hợp cụ thể như vậy có thể chưa bao quát hết, chưa giải quyết được triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra.
Đó là, khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành; trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn.
“Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận; có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn. Song doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng "dở khóc dở cười" khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90 % diện tích, thậm chí cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận; làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư” - đại biểu chỉ ra thực tế, đồng thời cho rằng, đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện, đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay.
Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội
Để khắc phục tình trạng trên, đại biểu Trần Văn Tuấn đề xuất Quốc hội xem xét chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong Dự thảo Luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án.
Đại biểu phân tích, với 31 trường hợp do Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79, phạm vi bao quát khá rộng; các trường hợp dự án phát triển kinh tế xã hội còn lại thuộc diện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không nhiều.
Mặt khác, không có căn cứ cụ thể, thuyết phục đối với việc phân biệt trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác.
“Xét cho cùng thì mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải tuân thủ pháp luật, phải phù hợp với các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng” - đại biểu nhấn mạnh.
Nếu quy định Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ góp phần khắc phục triệt để những khó khăn, vướng mắc bởi những bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai hiện hành, đặc biệt là tình trạng đơn thư, khiếu kiện sẽ giảm; bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch hơn.
Đại biểu Quốc hội Trần Văn Tuấn
Bên cạnh đó, thực tế khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi mục đích để thực hiện dự án; còn người có đất, chuyển nhượng đất nông nghiệp thường đòi hỏi giá cao hơn, tương đương với loại đất khác. Như vậy, về bản chất người bán đang bán thứ mà mình không có. Đây là điều vô lý - đại biểu phân tích.
Từ đề xuất trên, đại biểu đề nghị Dự thảo Luật cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.
“Nếu Luật Đất đai lần này sửa đổi theo hướng trên tôi tin sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra; tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn” - đại biểu Trần Văn Tuấn bày tỏ.
Đồng quan điểm trên, đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn Cà Mau) cũng đề nghị Dự thảo Luật cần xác định các nguyên tắc nhất quán trong bồi thường, tái định cư, thu hồi đất thực hiện dự án.
Theo đó, cần quán triệt nguyên tắc nhất quán bồi thường giá đất theo nguyên tắc chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư.
Nhà nước bên cạnh thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở đất thương mại đất khu đô thị thì phải đứng ra giải phóng mặt bằng. Nhà nước định ra không gian gần như một sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án. Tiền thu được phục vụ cho thu hồi chi phí Nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư), chi phí bồi thường tái định cư, đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung. Đồng thời, không phân biệt dự án công, dự án tư, tránh tình trạng hai giá, bất bình đẳng dễ nảy sinh mâu thuẫn.
Đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị xác định phương pháp bồi thường phù hợp với từng loại đất và có nguyên tắc trong Luật. Theo đó, đất ở gắn với quyền tài sản, tài sản trên đất cần áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí là phương pháp thặng dư. Đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết với phương pháp khấu trừ… Nếu xác định được trong Luật những nguyên tắc đó thì Chính phủ mới có cơ sở hướng dẫn thực hiện./.
