Khẩn trương hoàn thành quy định về giá đất trước ngày 31/7
Báo cáo gần đây của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy, nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ chào bán trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh tiếp tục sụt giảm, với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn nguyên nhân là do vướng mắc pháp lý, trong đó có khâu định giá đất. Chia sẻ từ một số chủ đầu tư cũng cho hay, dự án đã có đất, đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn thực hiện nhưng lại “tắc” ở việc định giá đất, khiến doanh nghiệp (DN) chưa thể nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, theo đó dự án chưa thể xây dựng. “Các DN đang vướng mắc nhất là phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất”, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành - ông Lê Hữu Nghĩa - cho biết.
Không chỉ các dự án nhà ở xã hội, việc định giá đất cũng đang là vướng mắc của nhiều dự án BĐS thương mại tại TP. Hồ Chí Minh. Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho hay, hơn 100 dự án trên địa bàn đang gặp vướng mắc pháp lý, mà nguyên nhân lớn nhất chiếm tới 60-70% là vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất. Bởi thực tế, theo chia sẻ của các DN, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án BĐS thông thường mất khoảng 2-3 năm. Trong đó, riêng khâu định giá đất đã chiếm tới một nửa thời gian. Thậm chí, một số dự án còn kéo dài hơn, nhiều năm vẫn chưa thể đưa ra con số cuối cùng.
Để tháo gỡ khó khăn, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023, trong đó yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Theo đánh giá, việc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng cho việc định giá đất hiện nay. Bởi cấp huyện là đơn vị đưa ra quyết định thẩm định, đưa ra giá đất, chủ trì đền bù giải phóng mặt bằng sẽ gần dân, sát dân, lắng nghe được tiếng nói từ phía người dân nhiều hơn.
Đặc biệt, ngày 10/7 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg, trong đó yêu cầu Bộ trưởng Bộ TNMT khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7: Việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất (Nghị định 44).
Mới đây, khi Bộ TNMT họp lấy ý kiến các địa phương về Dự thảo sửa đổi Nghị định 44, đa số các địa phương đều tán thành việc nên giữ lại phương pháp thặng dư. Đồng thời, nên có quy định để các địa phương được quyền quyết định chọn các phương pháp định giá đất tùy thuộc từng dự án. Có như vậy, cán bộ mới thấy an toàn, mới dám làm, dám ký.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh
Không nên loại bỏ phương pháp thặng dư
Liên quan đến Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44, theo giới chuyên gia, Bộ TNMT đã loại bỏ phương pháp thặng dư - phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong định giá đất - khiến nhiều chuyên gia, DN và thị trường lo ngại các dự án đứng trước nguy cơ “tắc” dài hạn, ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường BĐS vốn rất khó khăn hiện nay.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, mới đây, khi Bộ TNMT họp lấy ý kiến các địa phương về Dự thảo sửa đổi Nghị định 44, đa số các địa phương đều tán thành việc nên giữ lại phương pháp thặng dư. Đồng thời, nên có quy định để các địa phương được quyền quyết định chọn các phương pháp định giá đất tùy thuộc từng dự án. Có như vậy, cán bộ mới thấy an toàn, mới dám làm, dám ký.
Đồng quan điểm, nguyên Trưởng Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh BĐS, Trường Đại học Tài chính - Marketing - ông Nguyễn Thế Phượng - nhấn mạnh, Dự thảo Nghị định 44 loại bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi phương pháp này được áp dụng phổ biến để định giá đất đối với những khu đất, lô đất có tiềm năng phát triển mà thị trường không có giao dịch đối với khu đất, lô đất tương đồng để áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp khác. Việc sử dụng cách tính giá đất ở rồi nhân với tỷ lệ % giữa giá đất ở với các loại đất khác trong bảng giá đất như trong Dự thảo để thay thế phương pháp thặng dư là không khả thi. Đây là những điều Chính phủ cần cân nhắc.
Nếu theo Dự thảo của Bộ TNMT từ 5 phương pháp định giá đất còn 3 phương pháp thì điều này là thiếu sót và vẫn không giải quyết được triệt để những vấn đề đặt ra trong quá trình thu hồi đất của người dân.
TS. Nguyễn Đức Kiên - Nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ
Giám đốc Công ty Thẩm định giá Hoàng Gia - bà Phạm Bình - cũng cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà giữ lại 3 phương pháp: Thu nhập, so sánh, hệ số là điều khó hiểu của những người làm luật. Bởi phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng, không áp dụng được cho nhà cao tầng, nhà đa chức năng, BĐS công nghiệp. Trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, mà phù hợp nhất là đất trồng cây hằng năm. Phương pháp hệ số chỉ có thể áp dụng cho dự án tối đa 200 tỷ đồng. Điều này khiến những dự án lớn hơn 200 tỷ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi hiện nay, đa số dự án BĐS đều có vốn đầu tư rất lớn.
Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá Exima - ông Nguyễn Ngọc Châu - cũng nhấn mạnh, tài sản hình thành trong tương lai không có tài sản tương đồng để so sánh nên các phương pháp khác không thể thực hiện được mà phải áp dụng phương pháp thặng dư. Hầu như tất cả công ty thẩm định giá đều phải dùng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án BĐS. Việc bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay theo Dự thảo đi ngược với thực tiễn áp dụng tại Việt Nam và thế giới.../.
