Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản có khả thi?

Đảm bảo công bằng, hạn chế thất thu ngân sách

Tại Báo cáo về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa Luật Thuế TNCN, Bộ đang nghiên cứu phương án áp dụng giữa 2 phương án tính thuế, dựa trên thông tin về giao dịch chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì áp dụng phương pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được tính bằng thuế suất (đề xuất mức 20%) nhân với thu nhập chịu thuế. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế TNCN được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Tại cuộc họp đánh giá về tình hình thị trường BĐS những tháng đầu năm 2025 mới diễn ra, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để đảm bảo minh bạch, công bằng.

Phương án thứ nhất - phương án thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận - theo Bộ Tài chính, đề xuất mức thuế 20% đối với lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp (DN) nộp thuế thu nhập DN đối với chuyển nhượng BĐS; đồng thời nếu áp dụng phương pháp này sẽ đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế TNCN.

Ủng hộ đề xuất này của cơ quan chức năng, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển - cho rằng, bản chất thuế trong lĩnh vực BĐS cần được phân tách thành hai loại chính là thuế giao dịch và thuế thu nhập. Về thuế giao dịch, thường phát sinh tại thời điểm công chứng mua bán nhà, đất và do người bán chịu trách nhiệm kê khai. Điều này dẫn đến tình trạng người bán có xu hướng thỏa thuận với người mua để khai giá giao dịch thấp hơn giá thực tế nhằm giảm thiểu nghĩa vụ thuế. Người mua cũng có thể đồng ý với việc này vì có thể giảm được một số chi phí liên quan. Hiện nay, quy định hiện hành đang áp dụng mức thu thuế là 2% trên giá chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, tình trạng bán nhà, đất “hai giá” vẫn còn xảy ra khá phổ biến đang không chỉ gây thất thu ngân sách, mà còn làm sai lệch thông tin về giá trên thị trường BĐS khiến thị trường thiếu minh bạch. Khác với thuế giao dịch, thuế TNCN đánh vào khoản lợi nhuận thực tế từ hoạt động đầu tư. Do đó, theo ông Hiển, việc áp dụng thu thuế dựa trên lợi nhuận sẽ hợp lý và phù hợp hơn với bản chất của thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh này; đồng thời thúc đẩy sự minh bạch của thị trường BĐS.

Cũng đồng tình với đề xuất trên, ông Nguyễn Văn Được - Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín - cho rằng, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng BĐS như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và xung đột về lợi ích. Bên cạnh đó, khi người bán cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá vốn BĐS, làm căn cứ để tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, sẽ vừa là động lực để người nộp thuế tuân thủ quy định pháp luật, vừa giúp cơ quan thuế kiểm soát hiệu quả hơn.

Còn nhiều thách thức trong triển khai

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, ở chiều ngược lại vẫn còn không ít ý kiến bày tỏ băn khoăn, lo ngại về tính khả thi khi áp dụng chính sách.

Phân tích cụ thể, ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Tập đoàn Indochina Capital - cho biết, để xác định được chính xác phần lợi nhuận làm cơ sở để tính thuế, phải xác định được giá vốn của BĐS chuyển nhượng. Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế tương đối khó khăn do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS. Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí sửa chữa, cải tạo, chi phí môi giới, chi phí lãi vay..., dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế. Ngoài ra, một số BĐS chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng…, cũng khó xác định được giá vốn. “Như vậy, nếu không có quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như người bán khó xác định được giá vốn của BĐS chuyển nhượng, thì việc tính toán phần lợi nhuận sẽ trở nên phức tạp, làm phát sinh gánh nặng thủ tục hành chính, thậm chí còn có thể tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực khi người bán thực hiện các thủ tục xác nhận giá vốn của BĐS chuyển nhượng nhằm tránh thuế” - ông Michael Piro nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Michael Piro cũng lo ngại việc áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS có thể gây ra tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường BĐS. Hiện nay, thị trường BĐS đang trong quá trình phục hồi, song thanh khoản vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, nếu đề xuất trên được áp dụng sẽ khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm, nhất là trên thị trường thứ cấp, do người bán e ngại chịu thuế cao và có xu hướng nắm giữ tài sản lâu hơn. Mặt khác, điều này cũng có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là đối với nhà đầu tư cá nhân và người nước ngoài…

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Tài chính cũng chỉ ra thách thức đó là, hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Trước những trở ngại đó, các chuyên gia cho rằng, để có thể thực hiện được việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS đạt hiệu quả, cơ quan chức năng cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh đúng giá giao dịch thực tế của các lần chuyển nhượng. Đồng thời, cần ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ, để người dân dễ dàng thực hiện.

Đưa thêm kiến nghị, theo ông Michael Piro, cơ quan chức năng nên cân nhắc lại mức thu thuế, có thể giảm xuống thấp hơn hoặc áp dụng thuế suất lũy tiến; đồng thời xem xét miễn hoặc giảm thuế cho người sở hữu tài sản dài hạn, chuyển nhượng lần đầu, nhằm không làm suy giảm nhu cầu thực của người tiêu dùng./.