Mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản
Chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh với mục đích mở rộng không gian để phát triển kinh tế - xã hội cho các địa phương, cũng như tạo động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế, được kỳ vọng sẽ mang lại những hiệu ứng tích cực cho các lĩnh vực, ngành nghề, trong đó BĐS được đánh giá là một trong những lĩnh vực được hưởng lợi nhiều nhất.
Phân tích cụ thể về vấn đề này, ông Steven Woo - Chuyên gia phân tích, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT - cho biết, sự mở rộng về diện tích địa giới hành chính của các địa phương sau sáp nhập giúp thuận lợi hơn trong việc quy hoạch đồng bộ các tuyến giao thông quan trọng như đường vành đai, cao tốc, hệ thống metro... Khi các tuyến giao thông công cộng được đầu tư mạnh sẽ thúc đẩy giãn dân ra các khu vực vệ tinh và gia tăng nhu cầu nhà ở tại đây, là điều kiện để thị trường BĐS vùng ven phát triển. Bên cạnh đó, quỹ đất của các địa phương sau sáp nhập sẽ dồi dào hơn, tạo điều kiện để bố trí quy hoạch phát triển các dự án đại đô thị và nhà ở phân khúc vừa túi tiền. Điều này không chỉ giúp gia tăng nguồn cung, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn góp phần làm giảm giá bán nhà ở.
Cũng đánh giá việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có những tác động lâu dài, căn cơ tới thị trường BĐS, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng, trước đây, thị trường BĐS tại nhiều địa phương kém hấp dẫn bởi không có khả năng kết nối vùng, thiếu hạ tầng và thiếu động lực phát triển. Tuy nhiên, khi các địa phương được sáp nhập thành những đơn vị lớn hơn, với cấu trúc hành chính mới, đi kèm với định hướng đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cơ hội để hình thành các trung tâm phát triển mới là hoàn toàn khả thi. Do đó, thị trường BĐS không chỉ có thêm không gian để mở rộng, mà còn được tái định hình theo hướng hiện đại, hiệu quả hơn. “Trong những giai đoạn phát triển tới, yếu tố liên kết sẽ đóng vai trò then chốt, bao gồm liên kết hành chính, quy hoạch tổng thể, đến liên kết hạ tầng vùng. Đây chính là nền tảng để thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển ổn định, bền vững” - ông Nghiêm nhấn mạnh.
Ngoài ra, một tác động nữa đối với thị trường BĐS được các chuyên gia, doanh nghiệp trong ngành chỉ ra, đó là cùng với việc sáp nhập tỉnh, thành là sắp xếp, tinh gọn bộ máy hành chính các cấp, theo đó đem đến kỳ vọng về việc đẩy nhanh tiến độ xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, đầu tư, xây dựng, khi khâu này đang được coi là rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc khi triển khai dự án. Điều này sẽ là một “lực đẩy” hỗ trợ hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp, từ đó thị trường sẽ trở nên sôi động hơn.
Nhà đầu tư cần cẩn trọng rủi ro trước những cơn sốt đất “ảo”
Bên cạnh những cơ hội mở ra cho thị trường BĐS từ việc thực hiện sáp nhập các địa phương, ở chiều ngược lại, một trong những vấn đề quan ngại hàng đầu đang nổi lên đó là tình trạng xảy ra những cơn sốt đất “ảo”. Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - cho biết, theo khảo sát của Viện, chỉ sau vài tuần kể từ khi có chủ trương về sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Cũng theo bà Miền, diễn biến này không mới với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin về quy hoạch mới, nhiều nhà đầu tư vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”, với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. “Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là nhà đầu tư có thể bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng” - bà Miền nhấn mạnh và chia sẻ thêm, đơn cử như trước đây, khi thông tin về việc phát triển trở thành quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng “phi mã”. Tuy nhiên, nhiều khu vực đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.
Lo ngại trước diễn biến các đối tượng đầu cơ lợi dụng việc sáp nhập địa phương để đẩy giá BĐS lên cao không đúng bản chất thị trường, làm nhiễu loạn thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua có nhu cầu thực, nhiều địa phương đã có cảnh báo, chỉ đạo chấn chỉnh và triển khai các biện pháp tăng cường công tác quản lý thị trường BĐS trên địa bàn.
Từ thực tế trên, các chuyên gia khuyến nghị, để tránh rơi vào những “cơn sốt ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.
Về phía Nhà nước, theo các chuyên gia, để đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch, bền vững, các cơ quan chức năng, chính quyền các địa phương cũng cần có những biện pháp xử lý nghiêm minh đối với những nhóm đối tượng, nhóm lợi ích lợi dụng việc sáp nhập địa phương, thay đổi quy hoạch… để đầu cơ, thao túng thị trường BĐS. Cùng với đó là có biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường./.
