Nâng cao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất làm NƠXH. Ảnh: P. TUÂN
Bất cập và thiếu khả thi
Theo quy định hiện hành, việc bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Đồng thời, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I; từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, theo Hồ sơ Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 21 vừa qua, thực tiễn thi hành cho thấy quy định này có nhiều bất cập, trong đó có việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NƠXH.
Phản biện xã hội đối với Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cũng cho rằng, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) là chưa phù hợp với thực tiễn. Theo đó, ngoài việc dẫn đến tình trạng hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển NƠXH. Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất NƠXH mà không căn cứ vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có NƠXH); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng các dự án phải dành quỹ đất NƠXH nhưng không đưa vào sử dụng, làm lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và làm tăng giá nhà ở.
Mặt khác, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ, dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 1 khối NƠXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án… Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình NƠXH dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất. Đồng thời, nếu phát triển loại hình NƠXH liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
Nâng cao trách nhiệm trong xây dựng nhà ở xã hội
Để khắc phục những bất cập trên, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Chính phủ đề nghị quy định rõ việc bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Đồng thời, bổ sung quy định theo hướng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định việc dành một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn.
Từ góc độ cơ quan thẩm tra, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với phương án Chính phủ đề xuất. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, quy định theo hướng này sẽ nâng cao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất làm NƠXH ngay từ khâu lập và phê duyệt quy hoạch liên quan đến nhà ở, góp phần giảm bớt chi phí lập, điều chỉnh quy hoạch, chi phí quản lý quy hoạch đô thị, khuyến khích đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị nói chung và NƠXH nói riêng. Quy định này cũng nhằm khắc phục tình trạng chia nhỏ dự án dưới 10ha để trốn tránh nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng NƠXH; khắc phục tình trạng một số dự án có tính chất đặc thù như các dự án nhà ở thương mại cao cấp... nếu bố trí NƠXH trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc mà còn không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án...
Theo quy định mới bổ sung, thay vì dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH (chỉ với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đáp ứng tiêu chí, điều kiện nhất định), một phần tiền sử dụng đất của tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ được sử dụng để tạo nguồn lực cho xây dựng NƠXH, đáp ứng chủ trương của Đảng và Nhà nước về tăng cường nguồn cung NƠXH. Cơ quan thẩm tra lưu ý, để bảo đảm tính minh bạch, khả thi, cơ quan chủ trì soạn thảo cần đánh giá về việc bổ sung nguồn lực thực hiện và nhu cầu phát triển NƠXH trong giai đoạn tới, trên cơ sở đó đề xuất tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành cho việc phát triển NƠXH, tránh việc các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho nội dung này, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu chính sách.
Tán thành với phương án Chính phủ trình, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, với quy định này, thay vì trước đây mỗi dự án dành ra 20% quỹ đất để làm NƠXH thì bây giờ có thể quy hoạch để làm những dự án, những khu NƠXH riêng biệt, đồng bộ, đầy đủ, khang trang. Về tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dành cho phát triển NƠXH, Chủ tịch Quốc hội gợi mở, nên giữ như quy định hiện hành, tức là 20% quỹ đất của dự án sẽ quy ra thành tiền để nộp cho chính quyền địa phương xây dựng NƠXH, để thấy trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đóng góp nguồn lực xây dựng NƠXH. “Như vậy vẫn đạt được mục tiêu nhưng bằng cách thức khác mà lại thuận lợi hơn, đồng bộ hơn, khang trang, hiện đại hơn, người thu nhập thấp và những người ở NƠXH cũng hài lòng hơn” - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh./.
