Tôn trọng quyền lựa chọn của người dân và doanh nghiệp
Khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Băn khoăn về quy định này, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Đoàn Hòa Bình) cho rằng, quy định như Dự thảo Luật tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi nhất chính là các sàn giao dịch bất động sản.
Dự thảo Luật cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Dự thảo Luật chỉ nên khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán; đồng thời cũng cần rà soát, xem xét quy định thống nhất với Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự - đại biểu Đặng Bích Ngọc nêu quan điểm.
Đề cập đến vấn đề này, đại biểu Lê Thành Long (Đoàn Kiên Giang) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp chỉ rõ, theo các quy định tại Dự thảo Luật, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể đặc biệt, trong một số trường hợp, sàn giao dịch bất động sản có thẩm quyền như ra văn bản có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế, các giấy tờ có giá trị pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản hiện quy định trong nhiều luật chuyên ngành khác nhau.
“Ví dụ, Dự thảo Luật quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước. Trong khi chưa đánh giá được cơ sở pháp lý, vai trò, vị trí của sàn giao dịch bất động sản mà lấy làm cơ sở để tính giao dịch thuế thì cần đánh giá tác động, quy định rất kỹ” - Bộ trưởng lưu ý.
Cho ý kiến về quy định này, đại biểu Hoàng Ngọc Định (Đoàn Hà Giang) phân tích, việc quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Bởi Dự thảo Luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập, do vậy, việc khôi phục lại cần được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.
Mặt khác, vẫn chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản, trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng.
Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư
Quan tâm đến quy định về nhà ở và công trình hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn TP. HCM) cho rằng, Dự thảo Luật cần định nghĩa nội dung này cụ thể và rõ ràng hơn.
Theo đại biểu, đây là các dự án nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và thậm chí chúng ta chỉ mới thấy được bản vẽ bước đầu. Việc mua bán, chuyển giao tiền liên quan đến các công trình này trong thực tế đã xảy ra những tình huống tranh chấp như giao nhà trễ theo hợp đồng, giao nhà không đúng chất lượng cam kết, nhà không đảm bảo hạ tầng văn hóa, xã hội đúng như bản vẽ thiết kế quy hoạch… có những trường hợp đã gây bức xúc cho người dân.
Do vậy, Dự thảo Luật này cần phải quy định một cách chi tiết và cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, kể cả cơ quan quản lý nhà nước cấp phép xây dựng đối với các công trình này để bảo vệ người yếu thế, tức là phía người mua nhà.
Đồng quan điểm, đại biểu Trương Trọng Nghĩa (Đoàn TP. HCM) nhấn mạnh, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bảo đảm trên tinh thần bảo vệ người tiêu dùng. Theo đại biểu, người kinh doanh bất động sản luôn muốn làm sao huy động vốn càng sớm càng tốt, trong khi nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa được nghiệm thu, không thể đem ra bán được. Do vậy, Dự thảo Luật cần có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực, tính chuẩn xác của các thông tin về dự án.
Đại biểu Đặng Bích Ngọc, chỉ rõ, khoản 2 Điều 26 Dự thảo Luật quy định: Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Theo đại biểu, thực tiễn thời gian qua, có nhiều dự án người mua nhà đã nộp đủ 95% giá trị hợp đồng, tuy nhiên chủ dự án vẫn không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ hộ. Tại nhiều dự án việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài nhiều năm không thực hiện, dẫn đến rất nhiều đơn thư liên quan đến việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, đại biểu đề nghị nên xem xét điều chỉnh lại quy định này theo hướng không thu quá 90% giá trị hợp đồng để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua./.
