Cần có lộ trình siết tín dụng bất động sản

Lo ngại thắt chặt tín dụng

Ngân hàng và thị trường BĐS luôn có mối quan hệ rất chặt chẽ. Với DN BĐS thì ngân hàng là “bầu sữa” để họ có nguồn vốn phát triển dự án, ngược lại ngân hàng cũng xem DN BĐS là những khách hàng tiềm năng nhất. Nếu nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng tăng cường cho thị trường BĐS thì thị trường BĐS sẽ sôi động hơn và ngược lại, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp, thậm chí bị siết chặt, thị trường BĐS có thể sẽ gặp khó khăn. Chính vì vậy, nhiều ý kiến quan ngại động thái này của NHNN sẽ tác động tiêu cực và kìm hãm sự hồi phục của thị trường BĐS.

Thông tư 36 là Thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Dự thảo sửa đổi lần này có hai điểm chính tác động trực tiếp đến thị trường BĐS là thay đổi hệ số rủi ro các khoản phải đòi trong kinh doanh BĐS từ mức 150% lên 250% và giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, trung hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống còn 40%. Theo nhiều chuyên gia thì 2 điều khoản này sẽ thắt chặt tín dụng BĐS rất mạnh.

Theo ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS (VNREA) thì thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả do rút kinh nghiệm từ các bài học trong quá khứ. Việc kiểm soát năng lực các DN BĐS tốt hơn thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở với quy định nâng cao vốn pháp định của DN BĐS từ mức 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng. Số lượng các DN lớn, có tính dẫn hướng thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều, tính chuyên nghiệp được nâng lên cao và các dự án thực sự hiệu quả. Nếu nội dung của Thông tư 36 bị sửa đổi theo như Dự thảo thì không chỉ thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực mà các ngành có liên quan, và sự phát triển, tăng trường chung của nền kinh tế cùng bị giảm sút nghiêm trọng.

Cần điều chỉnh nhưng phải có lộ trình

Bức tranh của thị trường BĐS 2015 khép lại bằng những màu sắc rất sáng sủa với số lượng giao dịch tăng đột biến, ghi nhận ở nhiều phân khúc, tồn kho giảm mạnh. Đặc biệt, sự bùng nổ trở lại của phân khúc BĐS cao cấp với hàng loạt dự án mới ra đời. Rút kinh nghiệm từ bài học bong bóng BĐS trong quá khứ, nhiều chuyên gia cho rằng NHNN siết dòng tín dụng vào BĐS ở thời điểm khi thị trường có dấu hiệu nóng lên là hợp lý và là động thái cần thiết để điều tiết lại tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Sự thay đổi này sẽ xoay quanh 2 tác động chính đó là hạn chế phát triển thêm dự án mới, đặc biệt là các dự án cao cấp và người vay mua nhà sẽ phải chịu lãi suất cao hơn. Do việc tiếp cận vốn vay khắt khe hơn buộc DN phải định vị lại phân khúc đúng với nhu cầu thực của thị trường, cân nhắc kỹ khi thực hiện dự án và người mua nhà cũng phải tính toán, lược bỏ dần nhà đầu cơ, lướt sóng trên thị trường. Các ngân hàng cũng phải “soi” kỹ dự án, chỉ đổ vốn vào những dự án có sản phẩm phù hợp với thị trường.

Tuy nhiên, hầu hết các DN BĐS đều cho rằng, Nhà nước thay đổi chính sách thì phải có thời gian cho DN và kể cả ngân hàng chuẩn bị, không nên quá gấp ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dài hạn đã được tính toán từ năm 2015. Bày tỏ quan điểm của mình, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng đồng tình với với việc kéo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống. Ông Hiếu lý giải: thanh khoản rất quan trọng, một ngân hàng mà dùng tới 60% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì rất nguy hiểm. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong tình hình hiện nay. Đặc biệt, nó mới bắt đầu ấm lên và có một số dấu hiệu khởi sắc đáng lưu ý tại một số phân khúc. Nên minh bạch hóa và chi tiết hóa siết chặt cho vay ở phân khúc nào, cụ thể ra làm sao chứ không nên siết ngay lập tức và cho tất cả thị trường. Siết lại vốn cho vay BĐS là cần thiết, nhưng nên có lộ trình, nếu mở rồi đóng đột ngột trong thời hạn 1 năm trước mắt tạo lề an toàn cho ngành tài chính, nhưng đổi lại có thể đóng băng BĐS, ảnh hưởng đến nhiều thành phần kinh tế khác.