Chênh lệch địa tô và lẽ công bằng

Vấn đề cơ bản ở đây chính là sự thiếu hụt nhận thức về chênh lệch địa tô, cũng như thiếu hụt cơ chế để phân bổ chênh lệch địa tô một cách công bằng.

Chênh lệch địa tô là phần thu nhập gia tăng nhờ vào sự khác biệt về vị trí, điều kiện hạ tầng, chất lượng đất đai, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất.

1m² đất nông nghiệp có thể tăng giá ngay 5 lần sau khi được quy hoạch làm đất đô thị, cũng 1m² đất đó lại có thể sẽ tăng giá thên 10 lần nữa khi cơ sở hạ tầng cho khu đô thị được xây xong. Trong trường hợp này, chênh lệch địa tô có thể lên đến 50 lần. Người nông dân được đền bù 1 triệu đồng cho 1m² đất nông nghiệp sẽ cảm thấy rất bất công khi cũng mét vuông đất đó đang được bán với giá 50 triệu đồng.

Đây chính là nguyên nhân sâu xa của vô tận những khiếu kiện về giá cả đền bù đất đai. Tuy nhiên, nếu toàn bộ chênh lệch địa tô lại rơi vào tay người có quyền sử dụng đất, thì động lực cho đô thị hóa, cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ hoàn toàn bị tiêu tan. Và câu hỏi mà nhà thơ Nguyễn Duy đưa ra trong bài “Về làng”: “Mồ hôi đã chảy ròng ròng - Máu và nước mắt sao không có gì?”- sẽ còn xoáy sâu mãi mãi.

Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua đã đưa ra 3 phương án xác định giá bồi thường đất. Đó là:

1. Phương pháp so sánh giá thị trường. Sử dụng giá thị trường của các thửa đất tương tự trong khu vực để xác định giá bồi thường...

2. Phương pháp giá trị hiện tại ròng. Sử dụng dòng thu nhập dự kiến từ đất đai để xác định giá bồi thường.

3. Phương pháp chi phí phát triển. Sử dụng chi phí để phát triển một thửa đất tương tự để xác định giá bồi thường. (Điều 82 Luật Đất đai).

(Luật Đất đai cũng quy định việc lựa chọn phương pháp xác định giá bồi thường do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định).

Như chúng ta thấy, chênh lệch địa tô đã không được nhắc đến trong việc xác định giá bồi thường đất. Tuy nhiên, đây vẫn đang và sẽ là vấn đề nóng bỏng nhất.

Trên thực tế, chênh lệch địa tô đang được phân bổ rất khác nhau. Việc mở rộng các con đường ở Hà Nội đã tạo ra những khoản chênh lệch địa tô khổng lồ. Về cơ bản, các khoản chênh lệch địa tô khổng lồ này đều rơi vào tay các cá nhân - các chủ bất động sản. Ở TP. Đà Nẵng, gần như toàn bộ chênh lệch địa tô thuộc về Nhà nước. Thành phố đã thực hiện chính sách thu hồi và đền bù, giải tỏa đất (để xây dựng và mở rộng đường) sâu vào cả hai bên rồi đem đấu giá nhằm thu chênh lệch địa tô. Mở rộng đường Võ Nguyên Giáp, đất được thu hồi sâu từ 10-20m mỗi bên. Xây dựng đường Nguyễn Tất Thành, đất được thu hồi sâu từ 30-50m mỗi bên. Mở rộng đường 2 tháng 9, đất được thu hồi sâu từ 15-25m mỗi bên... Nhờ thu được những khoản chênh lệch địa tô rất lớn, Đà Nẵng đã có đủ kinh phí để đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng và biến Thành phố thành một trong những nơi đáng sống nhất cả nước. Cách làm của Đà Nẵng có vẻ công bằng hơn vì chênh lệch địa tô đã gián tiếp được phân bổ cho rất đông đảo nếu như không muốn nói cho toàn bộ người Thành phố.

Hà Nội và Đà Nẵng chỉ là hai ví dụ về cách thức phân bổ chênh lệch địa tô. Trong cả nước, các khoản chênh lệch địa tô đang được phân chia rất khác nhau. Có nơi rơi vào tay các doanh nghiệp, có nơi rơi vào tay các nhà đầu cơ, cũng có không ít nơi rơi vào tay các nhóm thân hữu… Trong bất cứ trường hợp nào, thâu tóm chênh lệch địa tô đang là một động lực to lớn để làm giàu và cũng là nguyên nhân sâu xa của vô số các khiếu kiện. Chính vì vậy, cần nghiên cứu để xây dựng một cơ chế và một nền tảng pháp lý cho việc phân bổ chênh lệch địa tô một cách công bằng là rất quan trọng.

Cuối cùng, sau khi Luật Đất đai được ban hành, đa số người dân đều đang chờ đón đất đai sẽ được bồi thường theo giá thị trường. Giá thị trường lại phản ánh chênh lệch địa tô. Giá thị trường khi đất chưa quy hoạch là một giá. Giá thị trường khi đất đã quy hoạch là một giá khác. Giá thị trường khi đã có đầy đủ cơ sở hạ tầng lại là một giá khác nữa. Nhân đây, các cơ quan kiểm tra, thanh tra, kiểm toán… cần căn cứ vào thời điểm xác định giá đất để đánh giá tinh thần trách nhiệm của các cán bộ, công chức địa phương có liên quan. Đặc biệt, cần đối chiếu thời điểm xác định giá đất với thời điểm hình thành chênh lệch địa tô trên thị trường./.