Đằng sau rủi ro đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay Đà Nẵng có tổng diện tích 51ha, mức đầu tư dự kiến khoảng 5 tỷ USD và hứa hẹn triển khai khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3 - 5 sao, trong đó đa số là condotel. Hiện khoảng 3.000 phòng đã đưa vào vận hành. Tuy nhiên, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng - thông báo, do gặp khó khăn về tài chính nên từ năm 2020 sẽ không chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm theo hợp đồng mua bán các shophouse, condotel, dù mới thực hiện hơn 2 năm/8 năm cam kết.

Trước đó, chủ đầu tư Dự án condotel Bavico tại Nha Trang cũng từng phải đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% xuống còn 8%/năm và sau đó, ngay cả thỏa thuận mới này cũng không được thực hiện.

Hãng nghiên cứu Savills dự báo, danh sách các dự án condotel không thực hiện được cam kết lợi nhuận có thể dài thêm.

Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận trong khai thác condotel khiến giới đầu tư mất niềm tin với condotel. Đây cũng là một thông điệp chính thức cảnh tỉnh giấc mơ làm giàu nhanh từ đầu tư condotel. Rủi ro trong kinh doanh condotel trước hết đến từ lỗ hổng pháp lý. Hiện nay, Việt Nam chưa có quy định pháp luật cụ thể về condotel, nhất là về quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai... Theo hướng dẫn của TP. Đà Nẵng, để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải thoả thuận cụ thể với khách hàng (với các công trình đang xây dựng) để lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, cũng như lập hồ sơ thiết kế (với công trình chưa xây dựng) gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cho ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Thành phố cũng yêu cầu chủ đầu tư phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở. Thỏa thuận chi phí chuyển đổi condotel thành chung cư tại dự án trên là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Sở này đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng để xử lý, nếu có tranh chấp thì liên hệ tòa án để xem xét, giải quyết. Như vậy, cái khó trong chuyển đổi dự án condotel thành chung cư đến cả từ chi phí đầu tư phát sinh và quy trình chuyển đổi không đơn giản như ban đầu các bên hình dung…

Những rủi ro kinh doanh condotel còn có thể đến từ chất lượng của dự án, độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và uy tín nhà đầu tư. Khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong quản lý khách sạn - nghỉ dưỡng, thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai sẽ khiến dự án phát sinh những rủi ro, khó khăn, thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, hoặc khiến dự án khó hoạt động tốt trong dài hạn. Hơn nữa, cả về pháp lý và trên thực tế, nhà điều hành condotel không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua về lỗ, lãi… Đặc biệt, sự cả tin vào cam kết lợi nhuận condotel bị thổi phồng từ 12 - 15%/năm (trong khi condotel tại Thái Lan, Indonesia, mức sinh lời 5% đã được đánh giá là một tỷ lệ vận hành cho thuê rất tốt) có thể khiến nhà đầu tư “lướt sóng” rơi vào bẫy thanh khoản, khi đầu tư với mức lãi suất vay ngân hàng cao hơn mức lợi nhuận thực tế khả thi trong tương lai từ condotel. Rủi ro càng tăng khi Việt Nam hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết.

Ngoài ra, rủi ro có thể phát sinh khi nhà đầu tư muốn lấy lại căn hộ để “dùng riêng”, không cho chủ dự án thuê tiếp. Điều này có thể làm phát sinh những chi phí bất ngờ, thậm chí những rắc rối và điều kiện “không thể chấp nhận được” với nhà đầu tư, như: chi phí dùng thang máy, điện, nước và bảo đảm an toàn, vệ sinh… do hai bên chưa có thỏa thuận rõ ràng, minh bạch về những tiện ích và cơ sở hạ tầng dùng chung của cả tổ hợp dự án.

Đằng sau rủi ro phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel là khoảng trống pháp lý trong quản lý kinh doanh condotel; là rủi ro tăng nợ xấu cho vốn tín dụng ngân hàng và thanh khoản cho nhà đầu tư... Bởi vậy, cần sớm triển khai Quyết định số 999/QĐ-TTg ngày 12/8/2019 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án Thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ. Theo đó, cần nâng cao năng lực quản lý của bộ máy nhà nước, tăng cường bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và phòng ngừa thất thoát thuế, lẩn tránh thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm theo quy định của pháp luật nhằm mang lại những chuyển động tích cực mới cho phát triển kinh tế chia sẻ nói chung; đồng thời, thực tế cho thấy, việc thay cam kết lợi nhuận thành chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng - du lịch tại Việt Nam trong tương lai.