Khắc phục tình trạng mua bán bất động sản không ghi đúng giá trị giao dịch thực tế
Thời gian qua, người mua và người bán thường ký các hợp đồng chuyển nhượng BĐS với giá không sát giao dịch thực tế. Mục đích chính là trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng như trốn lệ phí trước bạ liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Vậy tại sao người mua và người bán không bị xử lý? Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân chính.
Thứ nhất, Luật Thuế TNCN hiện hành quy định, việc xác định thu nhập chịu thuế căn cứ vào giá chuyển nhượng giữa người mua và người bán mà không căn cứ vào chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn (tức giá mua) và các chi phí có liên quan theo đúng bản chất của loại thuế này.
Thứ hai, Nghị định cũng như các thông tư của Bộ Tài chính về hướng dẫn Luật Thuế TNCN quy định, thu nhập chịu thuế xác định theo giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng BĐS giữa người mua và người bán. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, thì lấy theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.
Thế nhưng trên thực tế, giá đất trong bảng giá đất thấp hơn thị trường bình quân phổ biến khoảng 4-5 lần. Vì vậy, nếu người mua, người bán ký hợp đồng theo giá đất trong bảng giá đất hoặc cơ quan thuế xác định lại theo giá đất trong bảng giá đất thì thuế TNCN 2% tính trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% cũng đang thất thu khoảng 4-5 lần so với mức sẽ thu được nếu ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế. Bên cạnh đó, hoạt động thẩm định giá mà căn cứ vào cơ sở dữ liệu từ hệ thống hợp đồng công chứng với giá chuyển nhượng thấp như thế sẽ làm méo mó kết quả thẩm định giá, không trung thực, khách quan và thường thấp hơn thị trường.
Để giải quyết bất cập này, trước hết, Kiểm toán nhà nước cần kiến nghị Quốc hội bổ sung vào Luật Thuế TNCN hiện hành phương pháp tính thuế dựa trên chênh lệch giữa giá bán, giá chuyển nhượng và giá mua cộng với các chi phí liên quan. Chỉ trong trường hợp không xác định được các hồ sơ, tài liệu có liên quan, không xác định được chênh lệch giữa giá chuyển nhượng với giá mua và các chi phí liên quan thì mới áp dụng phương pháp xác định thu nhập chịu thuế theo giá chuyển nhượng trong hợp đồng. Nếu quy định như vậy, người mua không bao giờ chấp nhận ký hợp đồng với giá thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Bởi khi họ bán thì giá họ mua lại thành giá vốn, cho nên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khi bán lại BĐS này. Cho nên, phần lớn các trường hợp sẽ không chấp nhận với người bán sẽ ký hợp đồng thấp hơn giá hai bên đã thống nhất, tức là mua bao nhiêu thì sẽ ký bấy nhiêu và thuế TNCN chỉ liên quan đến người bán. Người mua cũng phải chịu 0,5% lệ phí trước bạ, nhưng khi ký hợp đồng với giá như vậy thì khi bán lại, họ sẽ lợi khi xác định chênh lệch thu nhập chịu thuế.
Hai là, đề nghị Tổng Kiểm toán nhà nước kiến nghị Chính phủ quy định rõ nguyên tắc và các phương pháp xác định giá chuyển nhượng BĐS trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn bình thường. Trường hợp này, chúng ta nên xác định theo giá đất cụ thể, tức là theo phương pháp hệ số giá hoặc 1 trong 4 phương pháp còn lại (thu nhập, so sánh, chiết trừ, thặng dư).
Nếu chúng ta khắc phục được hai vấn đề như vậy sẽ gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, minh bạch giá bán trên thị trường chuyển nhượng BĐS, từ đó hoạt động thẩm định giá sẽ minh bạch hơn, kết quả thẩm định giá sẽ chính xác hơn.
Tăng tính khả thi của cơ chế nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản tháng 9/2023 trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội), các dự án nhà ở thương mại và các dự án hỗn hợp giữa nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu và đấu giá thì quy định trên 20ha tại khu vực đô thị và trên 50ha tại khu vực nông thôn. Hiện nay, phiên bản mới nhất sửa lại do HĐND cấp tỉnh quy định.
Khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất quy định, trường hợp các dự án thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án nhà ở xã hội và dự án hỗn hợp giữa nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ - gọi là dự án trọng điểm. Những dự án thuộc diện trọng điểm do HĐND tỉnh quyết định tùy đặc điểm tình hình của từng địa phương. Do đó, mức 20ha ở đô thị và trên 50ha ở nông thôn tùy theo từng tỉnh, có tỉnh quy định chỉ 5ha ở đô thị và 10ha ở nông thôn, cũng có tỉnh quy định khác. Khái niệm trọng điểm do HĐND tỉnh của từng tỉnh tự quyết định.
Như vậy, quy định mới của Dự thảo Luật Đất đai là các dự án trọng điểm do HĐND quyết định mới đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đang mâu thuẫn so với quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và được sửa đổi tại Luật Đầu tư năm 2020 là không phân biệt dự án trọng điểm hay không trọng điểm, cứ có dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại mà chưa giải phóng mặt bằng là phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Chúng tôi nhận thấy, quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cũng như được sửa đổi tại Luật Đầu tư năm 2020 hợp lý hơn. Bởi về nguyên tắc, kể cả những trường hợp được giao đất không qua đấu giá, ví dụ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, khu tái định cư hoặc các dự án thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục mà có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên là phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không phải cứ phải trên mức do HĐND ấn định thì mới đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Những dự án dưới mức mà HĐND tỉnh quyết định là dự án trọng điểm nhưng có 2 nhà đầu tư quan tâm trở lên thì cũng phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chứ không thể áp dụng cơ chế khác.
Về tính khả thi của cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại: Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản tháng 9/2023, để triển khai thực hiện dự án thương mại thì nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng đất phi nông nghiệp này đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Chúng tôi cho rằng, quy định trên là rất khó khả thi vì rất khó tìm được một địa điểm có sẵn 2 loại đất kết hợp để triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Bởi đa số hiện nay, các dự án nhà ở thương mại thực hiện trên cơ sở thu hồi đất nông nghiệp, sau đó Nhà nước sẽ giao đất cho nhà đầu tư sau khi đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Hoặc trường hợp các nhà đầu tư căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 đã được sửa đổi tại khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 là có sẵn đất ở và các loại đất khác. Như vậy, người ta sẽ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chỉ cần một phần đất ở là đã được chấp thuận làm chủ đầu tư và có thể chuyển mục đích phần đất nông nghiệp thành đất ở. Thế nhưng bây giờ, Luật Đất đai mới thay các loại đất khác chỉ bằng một loại đất là đất phi nông nghiệp, tức là đất sản xuất kinh doanh đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất hết cả thời gian thì mới được thực hiện. Điều này lại bó hẹp hơn nữa.
Theo chúng tôi, quy định này tính khả thi không cao, đồng thời mâu thuẫn với quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai, Luật Đầu tư năm 2020. Do đó, để nâng cao tính khả thi của cơ chế này, chúng tôi đề nghị sửa đổi điểm b, khoản 1 Điều 128 và điểm b, khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất tương đồng với quy định của Luật Đầu tư năm 2020, tức là có sẵn nhận chuyển nhượng đất ở và các loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích thành đất ở để triển khai thực hiện dự án thì tính khả thi sẽ cao hơn./.
(SONG HỒNG ghi)
