Thị trường đang có sự “lệch pha”, cơ cấu sản phẩm mất cân đối
Chia sẻ tại Tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và triển vọng năm 2023” do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu cho biết, 20 năm qua, thị trường BĐS đã có sự phát triển vượt bậc nhưng cũng đối diện với rất nhiều thách thức, khó khăn.
Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý - chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS; tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, thị trường BĐS hiện đang có sự “lệch pha”: Thiếu hụt nguồn cung do liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Không những thế, cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, BĐS là câu chuyện dòng tiền rất lớn, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy hai thị trường là tài chính và BĐS, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Theo ông Võ Trí Thành, trước mắt, chúng ta cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ.
“Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp BĐS không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được” - ông Thành phân tích.
Chia sẻ bài học của Trung Quốc, ông Thành cho biết, đầu tiên, phải tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để các doanh nghiệp BĐS tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể đảo nợ, có thể triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Thứ ba, chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.
“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy”
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành
Tháo gỡ có trọng tâm, trọng điểm, đẩy mạnh truyền thông
Đặt câu hỏi: Bong bóng BĐS xảy ra có phải do vốn tín dụng?, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - ông Nguyễn Quốc Hùng - khẳng định, những dự án đầy đủ pháp lý, những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Xảy ra bong bóng BĐS là do có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà để tích lũy, đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.
Ông Nguyễn Quốc Hùng cho hay, không có văn bản nào cấm ngân hàng trong nước cho vay BĐS nhưng đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý mới tiếp cận được vốn tín dụng. Ngân hàng không khuyến khích những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý.
Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam khuyến nghị: Thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các Bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS.
Tuy nhiên, theo ông Hùng, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những doanh nghiệp làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường BĐS.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng - ông Vương Duy Dũng - nhìn nhận, việc tổ chức triển khai, thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án BĐS cũng là một vấn đề. Lý do là có nhiều quy định pháp luật khác nhau; việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương; tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị…
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nắm bắt và báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự.
Về mặt pháp lý, hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án BĐS liên quan đến nhiều ngành. Do đó, trong Công điện 1164 ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng giao các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành.
Ông Vương Duy Dũng cho hay, các Bộ, ngành đã rất tích cực triển khai. Đơn cử, Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ. Bộ Tài chính đã hoàn thiện sửa đổi Nghị định 65 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Việc sửa nghị định 65 là cấp bách và cần thiết để huy động các nguồn lực xã hội.
Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát, nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... trong thời gian tới. Qua đó, hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án cũng như tháo gỡ khó khăn tốt hơn.
TS. Nguyễn Sỹ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội - nhấn mạnh: “Không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì khởi động trở lại là rất khó”.
Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Sỹ Dũng, bên cạnh “cam kết chính trị” của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ với những giải pháp cụ thể, thì cần truyền thông đúng đắn, ngăn chặn thông tin giả. Như thế, niềm tin thị trường sẽ được gây dựng, phục hồi./.
