Theo HoREA, sau hơn 6 năm thực hiện quy định bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai (quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) đã nảy sinh một số bất cập, hạn chế.
Cụ thể, theo quy định, chủ đầu tư sẽ phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, mà các dự án nhà ở thương mại thường có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.
Trong khi đó, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở, cuối cùng người mua nhà sẽ phải gánh chịu khoản phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
Đáng chú ý, HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh này hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại. Bởi lẽ, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Theo đó, ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh có giá trị rất lớn.
Ngoài ra, theo HoREA, quy định bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai còn làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại; đồng thời làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
Chẳng hạn, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.
Đồng thời, để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 - 700 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60 - 70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai, để góp phần làm giảm giá thành, qua đó giúp kéo giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định.
Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các địa phương có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng./.
