Định giá đất là then chốt giải quyết những vướng mắc đất đai hiện nay

Rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cho biết, Nghị định 44 có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế.

Đơn cử, một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng, làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau…

Vì vậy, việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 là để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể, bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định.

Việc sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương.

Quy định về định giá đất theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đơn giản thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, bảo đảm phù hợp với các nguyên tắc, yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; hướng sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)…

Theo đó, các giải pháp đề xuất gồm: Rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện. Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất, nguồn thông tin được thu thập, mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định khi áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư thì đồng thời phải đối chiếu với kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể; trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất…

Công khai phương pháp, dữ liệu đầu vào và kết quả định giá

Từ kinh nghiệm thực tiễn, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Cấn Văn Lực kiến nghị xây dựng bộ tiêu chí trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tùy thuộc khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá.

Về phương pháp thặng dư, ông Lực đề nghị Dự thảo Nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… khi triển khai dự án.

Ủng hộ việc lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Nguyễn Tiến Thỏa khẳng định: Mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau, vì vậy, phải có tiêu chí, hướng dẫn rất chi tiết, cụ thể để người thực hiện hiểu đúng, vận dụng đúng.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đề nghị Dự thảo Nghị định cần thiết kế điều kiện 1 thửa đất chỉ áp dụng được 1 phương pháp hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên; quy định phương pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ.

Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy nhấn mạnh, quan trọng nhất là phải công khai nội dung phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.

Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến cho rằng, việc thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác.

Sai phạm chủ yếu trong định giá đất là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định chứ không phải do phương pháp.

Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến

Dữ liệu đầu vào - cơ sở quan trọng để áp phương pháp định giá chính xác

Tại cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh: Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, có cơ sở khoa học và thực tiễn.

Các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng, trong đó thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.

Bộ TNMT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành, hiệp hội để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tùy tiện, chủ quan.

"Tiêu chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp" - Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Đồng thời, Phó Thủ tướng yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá… trong trình tự thủ tục tiến hành định giá đất.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, có thể tiến tới áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị./.