Doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp khó về dòng tiền
Quý đầu năm 2024, thị trường BĐS bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi, song tốc độ phục hồi còn chậm, hoạt động đầu tư, kinh doanh của phần lớn DN địa ốc nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn, khiến nhiều DN phải “căng mình” tìm kiếm dòng tiền để triển khai dự án hoặc tái cơ cấu các khoản nợ. Theo đó, các DN đang phải tính tới nhiều phương án từ chào bán cổ phiếu, trái phiếu, thậm chí nhiều DN phải chấp nhận bán bớt tài sản…
Bình luận về vấn đề dòng tiền của các DN BĐS hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực cần có nguồn vốn lớn và dài hạn một cách ổn định. Tuy nhiên, do các DN Việt Nam phần lớn có quy mô vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế nên phần vốn chủ sở hữu khá “mỏng”, DN chủ yếu dựa vào vốn vay, trong đó phần lớn là vay ngân hàng. Do đó, với việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trong khi thị trường BĐS thời gian qua khá trầm lắng, sẽ khiến chủ đầu tư gặp áp lực lớn trong việc xoay xở dòng tiền để duy trì hoạt động đầu tư, kinh doanh, cũng như thanh toán nghĩa vụ tài chính với ngân hàng.
Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2024, các DN BĐS đã chi khoảng 10.468 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn.
Đối với kênh phát hành trái phiếu DN, trải qua năm 2023 tình hình phát hành trái phiếu DN có cải thiện, nhưng từ đầu năm 2024 đến nay, hoạt động phát hành trái phiếu DN có phần trầm lắng trở lại. Theo các số liệu thống kê, trong 3 tháng đầu năm, các DN BĐS phát hành trái phiếu với giá trị khoảng 6.400 tỷ đồng (cùng kỳ năm trước phát hành 24.000 tỷ đồng). Trong khi lượng phát hành trái phiếu mới giảm mạnh thì áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2024 của các DN BĐS rất lớn. Theo báo cáo mới đây của Bộ Tài chính gửi Bộ Xây dựng về quản lý, giám sát việc phát hành trái phiếu của DN BĐS cho thấy, tại thời điểm ngày 31/12/2023, có khoảng 92 DN BĐS có trái phiếu DN sẽ đáo hạn trong năm nay, với tổng giá trị là 99.558 tỷ đồng. Bên cạnh đó, có 182 DN BĐS còn dư nợ trái phiếu tính tới cuối năm 2023, với tổng số dư là 351.390 tỷ đồng.
Đặc biệt, theo các chuyên gia, đối với những DN nhỏ khó có khả năng phát hành cổ phiếu, trái phiếu, đã phải thực hiện phương án “cực chẳng đã” như: Mua bán, sáp nhập (M&A), bán cổ phần, chuyển nhượng dự án hoặc bán bớt tài sản… cho thấy vấn đề dòng tiền đang là áp lực khá lớn đối với các DN địa ốc.
Thừa nhận vấn đề nguồn vốn đang là một trong những khó khăn lớn nhất của các DN BĐS, ông Đặng Minh Trường - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group - chia sẻ, nhiều DN vẫn khó tiếp cận tín dụng do lãi suất cho vay còn ở mức khá cao. Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay giữa các ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước có sự chênh lệch khá lớn (từ 4-5%). “Do đó, DN mong muốn khoảng cách này sẽ có sự thu hẹp; đồng thời được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với chi phí thấp hơn, để tạo điều kiện cho DN phục hồi” - ông Trường kiến nghị.
Đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản
Nhìn về chặng đường từ nay đến cuối năm, các chuyên gia cho rằng, mặc dù áp lực về dòng tiền đối với các DN địa ốc vẫn khá lớn, tuy nhiên, cũng có một số yếu tố tích cực kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho các DN trong việc khơi thông dòng vốn.
Cụ thể, đối với nguồn vốn tín dụng, sau những tháng đầu năm tín dụng tăng trưởng khá thấp, trên cơ sở những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung đẩy mạnh giải pháp tăng trưởng tín dụng, tăng cường rà soát, đơn giản hóa các thủ tục cho vay; đặc biệt, các tổ chức tín dụng cần tiếp tục đẩy mạnh tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay… Đây là những động thái được đánh giá sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của DN, trong đó có các DN địa ốc.
Đối với kênh trái phiếu DN, một số quy định tại Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành từ ngày 31/12/2023; thay vào đó, từ ngày 01/01/2024, thị trường trái phiếu DN sẽ áp dụng theo Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN. Theo đó, với việc thực hiện đầy đủ các quy định của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sẽ giúp bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn, từ đó mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư, thu hút các nhà đầu tư quay trở lại thị trường. Ngoài ra, một yếu tố nữa hỗ trợ thị trường trái phiếu hồi phục là lãi suất. Dự báo, trong thời gian tới, mặt bằng lãi suất huy động sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, do đó, sự chênh lệch lớn giữa lãi suất trái phiếu DN và lãi suất tiền gửi tiết kiệm sẽ làm tăng sức hấp dẫn của trái phiếu, giúp các DN phát hành thuận lợi hơn trong việc huy động vốn.
Bên cạnh những yếu tố thuận lợi trên, nêu khuyến nghị giải pháp để khơi thông dòng vốn cho các DN BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh - cho rằng, Bộ Xây dựng cần tiếp tục triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS theo yêu cầu đặt ra tại Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ. Đặc biệt, pháp lý hiện đang là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các DN địa ốc, do đó, các Bộ, ngành chức năng và các địa phương cần có các giải pháp kịp thời rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các DN, nhằm giúp các DN hoàn thiện dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, khôi phục dòng tiền cho DN.
Đưa thêm khuyến nghị, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, ngoài nguồn tài chính quen thuộc là tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách giúp hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác, như: Quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS… “Với bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc như hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho việc đầu tư, phát triển dự án của các DN BĐS” - ông Đính nhấn mạnh./.
