Giải bài toán về quỹ đất và nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu bức thiết

Nhu cầu NƠXH ngày càng bức thiết là bởi nước ta đang bước vào cơ cấu dân số vàng với 70% dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-19 tuổi). Điển hình, tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, nhu cầu nhà ở đang bùng nổ, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Đánh giá về những bất cập trong xu thế phát triển nhà ở, bất động sản (BĐS) ở Việt Nam trong 20 năm qua, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định: Thị trường BĐS phát triển không cân đối, chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, nhà ở quy mô lớn… còn hơn 70% người dân không tiếp cận được với nhà ở. Theo số liệu, trung bình mỗi người sở hữu 25m2 nhà ở, nhưng trên thực tế, có những người sở hữu hàng trăm căn nhà, còn lại những người chỉ có trung bình 6m2 nhà ở rất nhiều. Khoảng hơn 1 triệu người vẫn phải ở những ngôi nhà có diện tích trung bình dưới 6m2.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH trong toàn quốc giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP. HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn... Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đến thời điểm này, phát triển NƠXH mới chỉ đạt khoảng 33% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là cần có 12,5 triệu m2 NƠXH. Mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tập trung chỉ đạo quyết liệt nhưng kết quả phát triển NƠXH vẫn còn nhiều hạn chế.

Quỹ đất và nguồn vốn còn thiếu

Chỉ ra nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, các chuyên gia cho rằng: Nguồn vốn đầu tư phát triển NƠXH còn thiếu; chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển NƠXH, nhất là việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH; các DN kinh doanh BĐS chưa mặn mà trong việc đầu tư các dự án NƠXH; mức thu nhập của người dân vẫn còn thấp và tâm lý của người dân vẫn chỉ muốn mua để có sở hữu, không muốn thuê nhà ở; một số cơ chế, chính sách chưa phù hợp thực tế.

Nhận định về những vướng mắc, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng: Khung pháp luật đã quy định tương đối đầy đủ, nhưng một bộ phận cán bộ lãnh đạo từ T.Ư đến địa phương chưa thực sự ý thức được tầm quan trọng của việc phát triển NƠXH. Đơn cử, đối với vấn đề quỹ đất cho NƠXH, luật pháp quy định phải dành 20% trong tổng quỹ đất dành cho các dự án phát triển nhà ở thương mại và đô thị để làm NƠXH. Tuy nhiên, khi kiểm tra, rất nhiều DN không thực hiện việc này. “Không thực hiện không phải lỗi của DN mà do lỗi của chính quyền. Thực tế, một số địa phương không phê duyệt chủ trương này” - ông Nam chỉ rõ.

Bên cạnh quỹ đất, thiếu nguồn vốn cũng là nguyên nhân quan trọng khiến việc phát triển NƠXH chưa đạt được kết quả như mong muốn. Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì NSNN sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội khi thực hiện chính sách hỗ trợ NƠXH. Nhưng trên thực tế, việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển NƠXH đang gặp nhiều khó khăn. Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay, Ngân hàng Nhà nước mới bố trí được cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng gần 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018-2020, chỉ bằng 13% so với yêu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Trần Nam: Việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng thời gian trước đây cho thấy gói kích thích, hỗ trợ này rất hiệu quả. Gói này tham gia vào thị trường đã thu hút được nguồn vốn lớn trong xã hội, có tác dụng lan truyền từ phân khúc NƠXH sang các phân khúc khác của thị trường. Theo ông Nam, trước tiên cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần cho cả chủ đầu tư và khách hàng vay mua nhà. Như vậy, với 1 tỷ đồng bù lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng (dự tính mức bù lãi suất là 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách. Điều này sẽ huy động được một nguồn vốn lớn ngoài ngân sách cho phát triển các dự án NƠXH.