Gỡ vướng pháp lý để khơi thông tín dụng bất động sản

Tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm

Ngay từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tổ chức Hội nghị tín dụng BĐS để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ: Tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ DN BĐS. Cũng để thực hiện mục tiêu này, NHNN đã ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn; Thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng; điều hành hạ mặt bằng lãi suất cho vay... NHNN cũng đã chỉ đạo các TCTD tập trung nguồn vốn vào các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Những giải pháp này cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng khi tín dụng BĐS trong 5 tháng đầu năm tăng 14%.

Tuy nhiên, con số tăng trưởng trên so với cùng kỳ các năm trước vẫn thấp. Đáng chú ý, tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%. “Điều đó cho thấy nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư” - Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc Chính phủ với các địa phương vừa qua.

Đối với lĩnh vực BĐS, 70% khó khăn vướng mắc đến từ pháp lý nên cần được tháo gỡ để giúp DN rút ngắn thời gian, tiết giảm chi phí, sớm mở bán dự án mới có dòng tiền. Ngoài ra, các DN cũng cần có các giải pháp giảm giá sản phẩm, phát triển các phân khúc phù hợp nhu cầu thực của người dân

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng 

Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, bức tranh của thị trường vẫn rất khó khăn: Số dự án nhà ở thương mại hoàn thành, số dự án được chấp thuận đầu tư và nhiều phân khúc BĐS đều có sự sụt giảm mạnh. Đặc biệt, DN BĐS gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng thực hiện dự án, cắt giảm lao động.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính, ngân hàng - cũng nhận định: Sự trầm lắng của thị trường BĐS khiến tín dụng đổ vào lĩnh vực này rất thấp. Mặt khác, theo TS. Ngô Ngọc Quang - Chuyên gia tư vấn tài chính kinh tế, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, việc vay vốn còn liên quan đến năng lực trả nợ. Do kinh tế khó khăn, thu nhập giảm nên nhà đầu tư cũng rất hạn chế đi vay để mua nhà. Mặt khác, đến thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay mua BĐS vẫn đang trên 10%, trong khi phần lớn nhà đầu tư lại đang kỳ vọng dưới 8% hoặc tối đa là 10%/năm. Đây là một tín hiệu cho thấy cung và cầu tín dụng chưa đồng thuận nhiều về một mức giá chung.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong bối cảnh thị trường BĐS còn nhiều khó khăn như hiện nay dẫn đến DN bị thiếu dòng tiền, sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản, trong khi đó, các nguồn vốn khác lại đang bị tắc, tín dụng ngân hàng sẽ là “phao cứu sinh” đối với DN BĐS. Tuy nhiên, HoREA nhận định, một số quy định tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 01/9/2023 sẽ dựng thêm “rào chắn” khiến DN thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có DN BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS sẽ rất khó tiếp cận tín dụng. Do đó, HoREA kiến nghị NHNN sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến việc TCTD không được cho vay đối với một số cầu vốn.

Cũng từ góc nhìn pháp lý, ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh - cho rằng: Để tín dụng BĐS có thể khơi thông trong thời gian tới, khoảng 70% khó khăn về pháp lý cần được tập trung tháo gỡ. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng khẳng định: Đối với lĩnh vực BĐS, 70% khó khăn vướng mắc đến từ pháp lý nên cần được tháo gỡ để giúp DN rút ngắn thời gian, tiết giảm chi phí, sớm mở bán dự án mới có dòng tiền. Ngoài ra, các DN cũng cần có các giải pháp giảm giá sản phẩm, phát triển các phân khúc phù hợp nhu cầu thực của người dân.

Tính đến đầu tháng 7/2023, NHNN đã nhận được 3 công văn công bố 15 dự án của các tỉnh: Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh, trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Ngoài ra, 3 địa phương: Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố 9 dự án. Các địa phương cấp phép xây dựng các dự án cũng sẵn sàng được các TCTD cho vay. Đến nay, một số ngân hàng đã bắt đầu cho vay trong gói tín dụng này.

6 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, thị trường BĐS dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn. Niềm tin của người mua nhà suy giảm ảnh hưởng trực tiếp tới nhu cầu vay vốn, tuân thủ cam kết thanh toán theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và cam kết trả nợ vay với ngân hàng. Từ nhận định này, ông Phạm Như Ánh - Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân Đội (MB) - kiến nghị: Quốc hội và Chính Phủ luật hoá các quy định về xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm để tạo hành lang pháp lý cho các TCTD triển khai thu hồi nợ an toàn, hiệu quả; xem xét cơ chế cho phép “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất” tạo điều kiện để ngân hàng xử lý nợ xấu đối với các dự án đang triển khai dở dang và giúp tăng nguồn cung nhà ở.

Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý dự án cho chủ đầu tư. Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các tỉnh tiếp tục phối hợp đẩy nhanh tiến độ xử lý các vướng mắc về pháp lý, thủ tục cho các dự án. NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng, thực hiện các biện pháp theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững./.