Thiếu căn cứ để so sánh các phương pháp, khó xác định mức giá phù hợp
Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 69/2019/NĐ-CP về sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT quy định: “Giá trị quỹ đất được xác định theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quy định tại pháp luật về đất đai”, điều này có nghĩa việc xác định giá đất phải thực hiện theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quy định là vậy, nhưng thực tế, việc xác định giá đất đối với dự án BT hết sức phức tạp. Điều đó đồng nghĩa KTV phải đối mặt với những khó khăn, thách thức khi kiểm toán nội dung này.
Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp xác định giá đất. Tuy nhiên, hầu hết các địa phương chỉ áp dụng 2 phương pháp (so sánh trực tiếp và thặng dư) hoặc đồng thời kết hợp cả 2 phương pháp. Mỗi phương pháp xác định giá đất sẽ có kết quả khác nhau. Do đó, việc lựa chọn phương pháp hết sức quan trọng để không làm thất thoát quỹ đất, có lợi cho NSNN. Tuy nhiên, KTV khó có các căn cứ để so sánh kết quả của từng phương pháp.
Mặt khác, một số khoản chi phí (quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn) khi áp dụng phương pháp thặng dư chưa được cụ thể hóa tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Do vậy, việc xác định tỷ lệ các khoản chi phí này thường mang tính chủ quan của cơ quan định giá đất.
Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường thường biến động tăng liên tục theo thời gian và khó thu thập thông tin một cách chính xác bởi hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường không chính xác (giá ghi trên hợp đồng nhỏ hơn rất nhiều so với giá thực tế). Vì thế, KTV rất khó xác định mức giá đất mà địa phương đã đưa vào kết quả xác định giá đất có phù hợp với giá thị trường hay không.
Hạn chế thấp nhất rủi ro cho kiểm toán viên khi xác định giá đất
Khó khăn trên có thể dẫn đến những rủi ro trong kiểm toán xác định giá đất. Cụ thể, việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất không phù hợp sẽ ảnh hưởng tới kết quả xác định giá trị quỹ đất. Chẳng hạn, đáng lẽ phải sử dụng phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng cơ quan định giá đất chỉ sử dụng phương pháp trực tiếp nên giá đất bị sai lệch so với thực tế, tuy nhiên, việc này không dễ phát hiện đối với KTV. Mặt khác, quy định cụ thể về các khoản chi phí khác trong chi phí phát triển chưa có, trong khi đó, các cơ quan định giá đất thường áp dụng các khoản chi phí này với tỷ lệ cao hơn thực tế. Mặc dù vậy, KTV cũng khó tìm ra tỷ lệ hợp lý đối các khoản chi phí này do thiếu thông tin, bằng chứng. Điều này dẫn đến các ý kiến đánh giá có thể mang tính áp đặt, không được sự đồng thuận của đơn vị được kiểm toán.
Rủi ro lớn nhất của KTV là xác định giá đất không phù hợp với thị trường, gây thất thu NSNN, bởi lẽ, việc xác định doanh thu phát triển dựa vào giá trị quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư nhận được từ việc chuyển nhượng hay sử dụng đất, trong khi giá đất qua các năm sẽ tăng với mức khó xác định. Ngoài ra, những khó khăn nêu trên khiến những đánh giá, kết luận việc xác định giá đất của địa phương có thể không phù hợp với thực tiễn, không tạo được sự đồng thuận của đơn vị được kiểm toán, gây khiếu nại, khởi kiện các kiến nghị của KTNN.
Để hạn chế rủi ro nêu trên, KTV cần thực hiện những giải pháp sau:
Tìm hiểu kỹ thông tin có liên quan đến quỹ đất mà địa phương sử dụng để thanh toán cho các dự án BT như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, vị trí địa lý, mức độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhất là khu vực xung quanh quỹ đất, từ đó làm cơ sở xác định giá đất một cách phù hợp nhất.
Ước tính doanh thu phát triển giả định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập đầy đủ các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê tại các khu vực lân cận có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương với quỹ đất được thanh toán. Giá chuyển nhượng, giá cho thuê được căn cứ vào hồ sơ thẩm định giá và giá giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản sau thời điểm định giá, giá tại thời điểm kiểm toán cũng như ước tính mức tăng các năm sau (trong trường hợp thời điểm kiểm toán diễn ra trước thời gian ước tính doanh thu phát triển).
Xác định chi phí phát triển giả định một cách chính xác. Việc xác định các chi phí cần căn cứ vào hồ sơ xây dựng cơ bản của chủ đầu tư, các định mức kinh tế kỹ thuật, giá vật liệu xây dựng và đặc biệt lưu ý các chi phí như: quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư trên cơ sở các thông tin của hồ sơ xác định giá, báo cáo quyết toán tài chính các năm trước của chủ đầu tư và các DN bất động sản có điều kiện tương đương.
Bố trí KTV có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm trong việc xác định giá đất và thời gian hợp lý để thực hiện kiểm toán.
Kiến nghị Tổng Kiểm toán Nhà nước xem xét, ban hành Quy trình kiểm tra xác định giá đất đối với dự án BT để tổ kiểm toán, KTV có căn cứ thực hiện, hạn chế thấp nhất các rủi ro cho KTV khi xác định giá đất.
ThS. TRẦN VĂN HÒE
KTNN khu vực XII
