Không thu hồi đất đối với trường hợp nhà đầu tư chưa thỏa thuận được

Góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư

Cho ý kiến về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Phiên họp thứ 25 vừa qua, nội dung được nhiều thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm thảo luận là cơ chế xử lý đối với các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà không đạt được 100% (khoản 7 Điều 127).

Đề cập đến vấn đề này từ góc độ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, hiện có 02 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất là giữ như Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.

Loại ý kiến thứ hai dựa trên tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo Luật bổ sung quy định tại khoản 7 Điều 127 quy định mang tính nguyên tắc là Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư khi nhà đầu tư thỏa thuận được 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích thực hiện dự án trở lên. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan.

“Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích” - ông Vũ Hồng Thanh cho biết.

Nêu ý kiến về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh đồng tình với việc bổ sung quy định Nhà nước thu hồi với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được.

Theo ông Mạnh, thực tiễn rất nhiều dự án đa số hộ dân thực hiện thỏa thuận xong, chấp nhận đền bù nhưng còn một số rất nhỏ không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.

“Trong trường hợp này, nếu như chúng ta vẫn áp dụng nguyên tắc thỏa thuận, vẫn để nhà đầu tư phải đáp ứng bằng được các yêu sách của những người còn lại đó thì sẽ không thực hiện được các dự án mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của quá trình phát triển các đô thị” - ông Mạnh nói, đồng thời cho biết kinh nghiệm cá nhân khi ở địa phương cho thấy số lượng các dự án bị vướng mắc kiểu này rất nhiều.

Cũng theo ông Lê Quang Mạnh, trong thực tiễn, không phải chỉ là những người dân thuần túy sống trên những mảnh đất đó mà nhiều các nhà đầu cơ, thậm chí người quen thân của cán bộ mua trước rồi tìm cách ép các nhà đầu tư.

Để hài hòa lợi ích giữa người dân, giữa doanh nghiệp và Nhà nước, ông Mạnh đề nghị bổ sung nguyên tắc về mức đền bù đối với những hộ còn lại sẽ tương đương với mức trung bình chung của các hộ đã chấp nhận hay các mức đã được đa số người dân xung quanh chấp nhận.

Không thể “đầu dân sự, đuôi hành chính”

Thảo luận về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga đề nghị cần hết sức cân nhắc phương án Nhà nước thu hồi đất đối với 20% phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao cho nhà đầu tư.

“Chúng tôi đề nghị không đưa cơ chế là đã thu hồi được 80%, còn lại 20% thì Nhà nước đứng ra thu hồi. Chúng tôi đề nghị thỏa thuận thì theo cơ chế thỏa thuận hoàn toàn mà hành chính thì theo cơ chế hành chính hoàn toàn. Còn nếu chúng ta "đầu" dân sự, "đuôi" hành chính thì sẽ không đảm bảo quyền và sẽ xảy ra khiếu kiện” - bà Lê Thị Nga nêu quan điểm.

Đồng tình với phân tích trên, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự. Việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được là không phù hợp.

Theo Chủ tịch Quốc hội, đây là vấn đề đã được Đảng đoàn Quốc hội thảo luận rất kỹ, đã báo cáo với các cơ quan chức năng có thẩm quyền, báo cáo Trung ương Đảng nhưng không được chấp nhận. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu thực hiện nghiêm theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đồng ý việc cần phải hỗ trợ nhà đầu tư trong các trường hợp gặp vướng mắc khi thỏa thuận thu hồi đất, song Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, cơ chế hỗ trợ cần thực hiện theo Luật Dân chủ ở cơ sở.

Theo đó, cấp ủy, chính quyền địa phương, các tổ chức chính trị - xã hội cùng với nhà đầu tư bàn bạc, tháo gỡ những vướng mắc, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng… của người dân trong khuôn khổ chính sách chung của Nhà nước. Nhà nước không đứng ra thu hồi.

Kết luận vấn đề này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh: Việc thu hồi đất phải tuân thủ các quy định của Hiến pháp và các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đồng thời, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng, sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại; tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc có tính chất vi phạm; các quy định cần cụ thể, rõ ràng, không để cách hiểu khác nhau hoặc tùy ý vận dụng khi thực thi./.