Hành lang pháp lý mới siết chặt hoạt động môi giới bất động sản
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trong các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS, lực lượng môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung - cầu trên thị trường BĐS, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS (bên cung) và khách hàng, nhà đầu tư (bên cầu) trong giao dịch mua, bán BĐS. Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường BĐS kết nối thành công hàng trăm nghìn giao dịch sản phẩm với giá trị ước đạt hàng triệu tỷ đồng…
Cũng theo ông Đính, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) đã bổ sung nhiều quy định mới, trong có có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới BĐS.
Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện: có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, Luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện: có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề… Luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với cá nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng, nhà đầu tư…
“Như vậy, có thể nói càng ngày nghề môi giới BĐS càng được quan tâm, chú trọng. Vai trò, mức độ ảnh hưởng của nghề cũng được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn. Vì vậy, các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới, từ đó, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, bền vững” - ông Đính bày tỏ.
Liên quan đến vấn đề giá bán sản phẩm nhà ở, ông Đính cho biết, quyết định giá bán BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS. Bán giá cao hay thấp là tùy thuộc vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh.
Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao để tối đa hóa lợi nhuận; doanh nghiệp cũng có để định giá thấp nhằm tăng tính cạnh tranh; hoặc xác định một mức giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau, từ đó, chiến lược về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp.
Trong quá trình định giá đó, “chi phí cho kênh trung gian” là một yếu tố cấu thành, được doanh nghiệp cân đối mức phù hợp đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng. Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.
“Môi giới BĐS chỉ được nhận về thù lao do doanh nghiệp chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào công tác xác định giá bán sản phẩm. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới BĐS mới được biết giá bán BĐS để tư vấn cho khách hàng, nhà đầu tư” - ông Đính chia sẻ.
Tránh nhầm lẫn, đánh đồng “môi giới bất động sản” với đối tượng “đầu cơ”
Trao đổi tại buổi Họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường” mới diễn ra, các chuyên gia cho biết, thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán BĐS luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ đối với phân khúc căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng được “gọi tên” về câu chuyện tăng giá. Người dân choáng váng vì giá bán BĐS liên tục bị đẩy lên cao. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng, sóng sau cao hơn sóng trước và người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội; nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở…
.jpg)
Theo các chuyên gia, đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao.
Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao, khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt.
Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng “lội ngược dòng” tăng giá vùn vụt, không kể hàng mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.
Trong câu chuyện tăng giá đó, các chuyên gia cho rằng không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để “ôm hàng”, “thổi giá”, nhằm “lướt sóng”, hưởng chênh lệch.
Tuy nhiên, cần phân biệt và xác định rõ đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của những đối tượng này là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ sẽ xuống tiền mua hàng, để rồi găm hàng, tìm người mua tiềm năng và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS, bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách hàng mua. Họ không đủ tài chính để “ôm hàng”, chờ tăng giá; nếu có, thì số lượng cũng rất hạn chế, không đủ để tạo nên nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Chia sẻ thêm về vấn đề tăng giá BĐS, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới các cơ quan quản lý nhà nước, đều khẳng định giá BĐS đang tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.
Do đó, để nâng cao hiệu quả quản lý và có các biện pháp điều tiết thị trường kịp thời, ông Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số về giá nhà ở, giá đất, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro..., cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến đầu tư, mua bán BĐS.
“Để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một hệ thống dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả, từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm quản lý, điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng” - ông Phong nhấn mạnh./.
