Minh bạch - Bình đẳng - Hiệu quả: Đột phá tiếp cận đất đai từ Nghị quyết 68-NQ/TW

Nhiều rào cản trong tiếp cận đất đai

Đất đai, mặt bằng sản xuất luôn được xem là một trong những yếu tố then chốt quyết định khả năng đầu tư, mở rộng quy mô và nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tiếp cận đất đai - đặc biệt là tại các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh - vẫn là một trong những rào cản lớn nhất, nhất là với nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Chỉ ra những vướng mắc điển hình, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw - cho biết, trước hết là tình trạng thiếu minh bạch và khó khăn trong tiếp cận thông tin. Nhiều doanh nghiệp phản ánh không thể tiếp cận đầy đủ, chính xác và kịp thời các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng hoặc định hướng phát triển của địa phương. Không ít trường hợp, doanh nghiệp đã lên phương án đầu tư, hoạch định tài chính nhưng sau đó phát hiện khu đất đó đã có quy hoạch khác hoặc nằm trong diện chờ thu hồi, dẫn tới tổn thất lớn về thời gian và chi phí cơ hội.

Thứ hai, sự phức tạp và thiếu liên thông trong thủ tục hành chính tiếp tục là lực cản lớn. Quy trình từ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn còn phân tán, rườm rà và mất nhiều thời gian. Doanh nghiệp buộc phải làm việc với nhiều cơ quan, nhiều cấp chính quyền mà chưa có một cơ chế “một cửa” thực sự hiệu quả.

Thứ ba, giá đất và các chi phí liên quan ngày càng leo thang nhưng thiếu tính ổn định và dự báo. Đặc biệt, tại các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm, giá thuê đất tăng nhanh trong khi chất lượng hạ tầng không đồng bộ, kéo theo nhiều khoản phí gián tiếp như phí dịch vụ, hạ tầng, xử lý môi trường... gây áp lực tài chính không nhỏ cho doanh nghiệp.

Thứ tư, tình trạng thiếu quỹ đất sạch và hạ tầng sẵn sàng cũng là vấn đề nổi cộm. Nhiều địa phương chưa chủ động chuẩn bị quỹ đất đủ điều kiện để thu hút đầu tư. Doanh nghiệp có nhu cầu triển khai dự án phải chờ đợi quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài hoặc tự thỏa thuận với hàng trăm hộ dân - điều rất khó khả thi với khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hệ quả là nhiều dự án bị đình trệ, thậm chí phải dịch chuyển sang địa phương khác.

Theo kết quả điều tra Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2024, khó khăn trong tiếp cận đất đai của DN đang gia tăng, với gần 70% DN gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai năm 2024, tăng so với tỷ lệ 59% năm 2023.

Dưới góc nhìn thị trường, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc nhiều địa phương áp dụng mô hình Nhà nước thu hồi đất rồi giao cho nhà đầu tư hạ tầng toàn quyền định giá và cho thuê lại theo cơ chế thị trường đã vô hình trung đẩy giá thuê đất lên cao. Điều này khiến các doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp gần như không còn cơ hội cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Ở góc độ thực tiễn, ông Phạm Văn Việt - Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Việt Thắng Jean - chia sẻ thêm, không ít khu công nghiệp hiện nay thực hiện phân lô với diện tích quá lớn, vượt quá nhu cầu sử dụng của đại đa số doanh nghiệp nhỏ. “Nhiều nơi đặt ra điều kiện doanh nghiệp phải thuê từ 2 - 3 ha trở lên mới được bố trí đất, trong khi phần lớn doanh nghiệp nhỏ chỉ cần diện tích 3.000 - 5.000 m², nên gần như không có cơ hội tiếp cận mặt bằng trong khu công nghiệp” - ông Việt nói.

Tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp

Trước thực trạng tiếp cận đất đai vẫn là rào cản lớn đối với doanh nghiệp, Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị đã đề ra hàng loạt giải pháp cụ thể, nhằm mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho khu vực kinh tế tư nhân.

Cụ thể, Nghị quyết yêu cầu các địa phương xác định rõ quỹ đất dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, đảm bảo bình quân tối thiểu 20 ha/khu công nghiệp hoặc 5% tổng quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng. Đặc biệt, Nhà nước sẽ có chính sách hỗ trợ giảm tối thiểu 30% tiền thuê lại đất cho các doanh nghiệp này trong thời gian 5 năm; đồng thời có chính sách đầu tư hạ tầng đồng bộ về điện, nước, giao thông, thông tin liên lạc… Đây được xem là một bước đi cụ thể, khắc phục bất cập trước đây khi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thường ưu tiên cho các doanh nghiệp lớn thuê trọn gói, khiến doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó chen chân.

Không dừng lại ở đó, Nghị quyết còn nhấn mạnh yêu cầu giải phóng và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai đang bị lãng phí, như: đất công để hoang, trụ sở cơ quan chưa sử dụng, đất liên quan tới tranh chấp kéo dài... Qua đó, khuyến khích địa phương bố trí cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thuê lại các tài sản công chưa được khai thác. Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu được thực thi nghiêm túc, đây sẽ là nguồn cung mặt bằng dồi dào với chi phí hợp lý - yếu tố đặc biệt quan trọng giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính và mở rộng đầu tư.

Tuy nhiên, để những đột phá chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, theo TS. Trần Xuân Lượng, cần nhanh chóng xây dựng một khung thể chế rõ ràng, minh bạch, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát độc lập. Các địa phương phải công khai quy hoạch sử dụng đất, danh mục quỹ đất ưu đãi dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, cùng với điều kiện tiếp cận rõ ràng. Bên cạnh đó, cần mở rộng tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư hạ tầng không chỉ dừng ở năng lực tài chính, mà phải tính đến trách nhiệm xã hội, khả năng hỗ trợ hệ sinh thái doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Nên ưu tiên các nhà đầu tư có năng lực thúc đẩy phát triển doanh nghiệp công nghệ, tạo giá trị lan tỏa trong vùng.

Đặc biệt, các chuyên gia nhấn mạnh cần luật hóa nghĩa vụ dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa - tương tự như mô hình nhà ở xã hội - nhằm đảm bảo tính bắt buộc trong thực hiện, thay vì chỉ khuyến khích mang tính tự nguyện.

Cùng với đó, phải tăng cường cơ chế hậu kiểm để bảo đảm quỹ đất ưu đãi được sử dụng đúng mục đích, đến đúng đối tượng. Đồng thời, cần có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong tiếp cận và sử dụng nguồn lực đất đai - một trong những yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tư nhân phát triển vững vàng hơn trong thời gian tới./.