Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: Cần xác lập vị thế và vai trò của tổ chức nghề nghiệp

PGS,TS. ĐẶNG VĂN THANH - Chủ tịch Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán | 22/06/2023 21:01

(BKTO) - Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) có sự giao thoa với nhiều bộ luật ban hành mới hoặc chỉnh sửa trong những năm gần đây, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Dân sự... Do đó, việc điều chỉnh, bổ sung Luật là cần thiết nhằm đảm bảo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hoạt động KDBĐS để thị trường lành mạnh, công khai, minh bạch.

5(1).jpg
PGS,TS. ĐẶNG VĂN THANH - Chủ tịch Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán Việt Nam

Làm rõ khái niệm, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Khoản 1 Điều 3 Dự thảo Luật KDBĐS giải thích từ ngữ: “KDBĐS là việc bỏ vốn để tạo lập BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS… nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Tiêu chí cơ bản để xác định KDBĐS đối với hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng BĐS là “để bán, chuyển nhượng”, tuy nhiên, dấu hiệu để nhận biết hành vi này chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, khó xác định cá nhân mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là để bán, để chuyển nhượng tiếp hay không. Dự thảo Luật cần có quy định các đặc điểm của nội dung này nhằm xác định đúng văn bản điều chỉnh để áp dụng đúng pháp luật.

Liên quan đến các quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS, Điều 57 Dự thảo Luật quy định 2 nội dung về các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa nêu rõ lý do của những giao dịch bắt buộc phải qua sàn để đảm bảo tính khả thi. Đây là điểm cần nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ lưỡng, bởi về bản chất, sàn giao dịch giúp người dân, các nhà đầu tư kết nối về mặt thông tin, phải công khai thông tin, từ đó có thể minh bạch thị trường. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bắt buộc các giao dịch đều phải qua sàn, Nhà nước chủ yếu khuyến khích, người dân và nhà đầu tư thấy lợi và thuận tiện sẽ tham gia sàn giao dịch BĐS mà cần thiết phải bắt buộc.

2(2).jpg
Cần quy định năng lực nghiệp vụ của người tham gia dịch vụ KDBĐS. Ảnh: MGVS

Quy định và kiểm soát bên thứ ba

Phòng công chứng hay phòng luật sư là những tổ chức được Nhà nước ủy quyền để giúp đỡ và hỗ trợ người dân tuân thủ pháp luật và bảo vệ lợi ích, quyền lợi hợp pháp của người dân. Đây được coi là bên thứ ba giúp Nhà nước nắm bắt thông tin giữa các bên, vì vậy, không nên hiểu sai vai trò của nhóm này. Hàng hóa trên sàn giao dịch BĐS là hàng hóa đặc biệt và sàn giao dịch không thể thay thế công chứng.

Vấn đề an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS có tính đặc thù riêng, đòi hỏi tính chuyên môn, tính thực tiễn rất cao. Đồng thời, trên thị trường, các nhà đầu tư và sàn giao dịch BĐS có cùng lợi ích, do đó, công chứng nên được quy định bắt buộc để bảo đảm an toàn pháp lý đối với các giao dịch phức tạp/quan trọng nhằm ổn định chính trị - xã hội và bảo về quyền, lợi ích của bên yếu thế trong giao dịch.

Dự thảo Luật KDBĐS cần bổ sung điều khoản quy định về tổ chức nghề nghiệp của những tổ chức, cá nhân hành nghề KDBĐS. Theo đó, Luật cần quy định các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn KDBĐS, điều hành và quản lý sàn giao dịch BĐS phải tham gia và là hội viên các tổ chức nghề nghiệp KDBĐS.

Theo quy định tại Điều 57 Dự thảo Luật KDBĐS, có những trường hợp không bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, khi đối chiếu các trường hợp này với các quy định tại khoản 3 Điều 45 và khoản 2, 3 Điều 10, trường hợp không giao dịch qua sàn và không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ thiếu cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định.

Cũng cần thấy rằng, BĐS là tài sản có giá trị lớn đối với người dân, còn với doanh nghiệp KDBĐS, sẽ cần rất nhiều hồ sơ, thực hiện nhiều thủ tục pháp lý, chấp hành điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… Tuy nhiên, việc hiểu, kiểm tra, kiểm soát hay tường minh pháp luật về đất đai, KDBĐS, nhà ở, đầu tư không phải dễ dàng. Do đó, quy định công chứng trong trường hợp này là cần thiết, giúp kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân. Ngay cả trong trường hợp không bắt buộc phải công chứng, Nhà nước cũng nên khuyến khích và tạo điều kiện để công chứng các giao dịch BĐS bất kể có được thực hiện qua sàn giao dịch hay không.

Vai trò của tổ chức nghề nghiệp trong lĩnh vực bất động sản

Dự thảo Luật KDBĐS cần bổ sung điều khoản quy định về tổ chức nghề nghiệp của những tổ chức, cá nhân hành nghề KDBĐS. Theo đó, Luật cần quy định các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn KDBĐS, điều hành và quản lý sàn giao dịch BĐS phải tham gia và là hội viên các tổ chức nghề nghiệp KDBĐS. Nhà nước giao cho Bộ Xây dựng quản lý nhà nước về KDBĐS, quản lý người môi giới, người tư vấn và Bộ Xây dựng ủy quyền cho các tổ chức nghề nghiệp thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, tổ chức thi để cấp giấy chứng nhận năng lực cho người môi giới, tư vấn, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, nhân viên công chứng... Đây cũng là thông lệ mang tính phổ biến ở nhiều quốc gia.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cũng cần quy định năng lực nghiệp vụ của các công chứng viên (đào tạo chính quy, bài bản, quy định về chuẩn đầu vào, chuẩn đầu ra) và người tham gia dịch vụ KDBĐS. Trong đó, cần quy định về thời gian tham gia cập nhật kiến thức, hiểu biết về Luật và văn bản dưới Luật không dưới 40 giờ/năm thì mới được hành nghề và cung cấp dịch vụ công chứng, tư vấn, môi giới KDBĐS. Đây là quy định mang tính bắt buộc và cũng là một trong các điều kiện hành nghề của các cá nhân. Quan trọng hơn, người môi giới, tư vấn BĐS phải tham gia hội nghề nghiệp và chịu sự kiểm soát của Hội nghề nghiệp để bảo đảm chất lượng dịch vụ và đạo đức nghề nghiệp./.

Cùng chuyên mục
  • Giám sát lĩnh vực bất động sản
    10 tháng trước Góc nhìn
    (BKTO) - Ở nước ta, bất động sản chiếm tới gần 20% nền kinh tế. Khi thị trường bất động sản bị đình trệ, nền kinh tế của đất nước chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng hết sức nặng nề. Đó là chưa nói tới những tác động lên an sinh xã hội và sự phát triển nói chung của đất nước.
  • Kiểm toán đất đai giúp gì cho nghị trường?
    10 tháng trước Góc nhìn
    (BKTO) - Kỳ họp thứ 5 của Quốc hội đang diễn ra tại Thủ đô Hà Nội. Một trong những nội dung trọng tâm của Kỳ họp là việc thảo luận, cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là một công việc hết sức hệ trọng và vô cùng khó khăn. Vấn đề không chỉ nằm ở sự phức tạp của Luật Đất đai, mà còn nằm ở sự hạn chế về chứng cứ liên quan đến các vấn đề và các giải pháp lập pháp đang được đề ra.
  • Kiểm toán nhà nước - Thiết chế hữu hiệu để chống tham nhũng
    10 tháng trước Góc nhìn
    (BKTO) - Sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Kiểm toán nhà nước (KTNN) đã chính thức trở thành một thiết chế hiến định. Địa vị pháp lý của KTNN được nâng cao phản ánh tầm quan trọng của thiết chế này đối với nền quản trị quốc gia nói chung và đặc biệt đối với cuộc chiến phòng, chống tham nhũng nói riêng.
  • Linh hoạt lãi suất điều hành
    11 tháng trước Góc nhìn
    (BKTO) - Lạm phát nước ta từ đầu năm 2023 đến nay chỉ tăng 0,39% và lần đầu tiên CPI tháng 4 âm 0,34%. GDP của Việt Nam quý I/2023 chỉ tăng 3,32%, là mức thấp thứ hai trong giai đoạn 2011-2023. Những thông số này cho thấy tăng trưởng nước ta bắt đầu chậm lại. Lạm phát thấp nhưng lãi suất cao, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Vậy, đây đã đến thời điểm tốt để thực hiện chính sách tiền tệ “mềm mỏng” hơn thay vì “chặt chẽ” để doanh nghiệp và nền kinh tế bớt khó.
  • Hài hòa mục tiêu trong quản lý nợ công
    11 tháng trước Góc nhìn
    (BKTO) - Nợ công là chỉ tiêu tài chính vĩ mô quan trọng, thước đo đánh giá sức khoẻ và sự lành mạnh tài chính quốc gia; đồng thời, phản ánh kết quả kinh doanh, năng lực phản ứng thị trường của cộng đồng doanh nghiệp, cũng như năng lực, hiệu lực và hiệu quả quản lý kinh tế - tài chính nhà nước.
Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: Cần xác lập vị thế và vai trò của tổ chức nghề nghiệp