Tăng cường bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản

Hạn chế tình trạng lừa đảo người tiêu dùng

Từ ngày 01/8, các bộ luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS bao gồm: Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức có hiệu lực thi hành. Đánh giá về các luật mới, các chuyên gia cho rằng, các luật đã gia tăng các quy định theo hướng chú trọng hơn đến quyền và lợi ích của người mua nhà.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS 2023, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh - cho biết, với việc gia tăng các quy định liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư sẽ góp phần đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích của người mua nhà. Cụ thể, Luật đã bổ sung quy định quan trọng về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.

Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không có quy định về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là BĐS hình thành trong tương lai, mà các chủ thể tham gia đều thực hiện trên tinh thần tự nguyện. Do đó, trên thực tế xảy ra tình trạng, nhiều chủ đầu tư lợi dụng những “lỗ hổng” pháp lý để thu một số tiền đặt cọc rất lớn của khách hàng, có thể lên tới 90 - 95% giá trị sản phẩm giao dịch, nhưng lại chậm trễ triển khai dự án, gây thiệt hại lớn cho khách hàng.

Để khắc phục tồn tại này, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã quy định rất rõ chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà.

Tính đến ngày 01/8, Chính phủ đã ban hành 11 nghị định hướng dẫn thi hành các luật: Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024; cùng với đó các Bộ, ngành chức năng cũng ban hành một số thông tư quy định chi tiết một số điều của các Luật trên.

Một yêu cầu khắt khe nữa đối với các doanh nghiệp địa ốc được quy định trong Luật đó là chủ đầu tư phải công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh. Các thông tin phải công khai về dự án BĐS bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án BĐS từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo các chuyên gia, với các quy định bắt buộc phải công khai thông tin về BĐS sẽ giúp khách hàng có thể nắm bắt được tính pháp lý của dự án, hạn chế tình trạng nhiều doanh nghiệp vẽ “dự án ma”, chưa được các cơ quan chức năng cấp phép để lừa đảo người tiêu dùng, nhà đầu tư, từ đó những quyền lợi chính đáng của khách hàng được bảo vệ tốt hơn.

Ngoài ra, lợi ích đối với người mua nhà còn thể hiện ở chỗ người mua có thể giảm bớt áp lực về chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín, bởi Luật Kinh doanh BĐS mới cho phép khách hàng có toàn quyền lựa chọn việc có cần phải áp dụng việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật mới cũng quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà đúng hạn, đảm bảo chất lượng công trình và xử lý các khiếu nại của người mua…

Người tiêu dùng được hưởng lợi nhiều hơn

Đối với Luật Đất đai 2024, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho biết, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường; tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà, thông qua đó hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải “xin” để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, Luật cũng hướng đến bảo đảm quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Đối với Luật Nhà ở 2023, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định “chung cư mini” phải đủ tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp “sổ hồng” nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này. Ngoài ra, quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người mua là người nước ngoài. Đặc biệt, Luật bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, thông qua đó, thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, cũng như hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở có giá phù hợp…

Nhìn một cách tổng thể, các chuyên gia cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở mới được sửa đổi, bổ sung, đã cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn, đem đến những tác động tích cực đối với người mua nhà. Bởi, với các quy định mới, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư cao hơn, đồng thời quyền và lợi ích của người mua nhà cũng được bảo đảm, tăng cường hơn. Điều này sẽ góp phần hạn chế xảy ra tình trạng khiếu kiện, tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư, qua đó góp phần đảm bảo trật tự xã hội, cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách ổn định, lành mạnh, minh bạch hơn.../.