Thị trường bất động sản 2026 - Định hình chu kỳ phát triển mới

Phục hồi rõ nét nguồn cungvà thanh khoản

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2025, Bộ Xây dựng cho biết thị trường đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi khá rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Cụ thể, cả nước có 241 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền có hạ tầng được cấp phép xây dựng mới, cung cấp khoảng 120.034 căn hộ và lô đất. Cùng với đó, có 1.862 dự án đang triển khai với quy mô xấp xỉ 772.000 căn/lô nền và 298 dự án hoàn thành, đưa ra thị trường hơn 151.000 sản phẩm.

Thanh khoản cải thiện đáng kể khi tổng số giao dịch thành công trên thị trường đạt gần 580.000, tăng 7,7% so với năm 2024. Đáng chú ý, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại các đô thị lớn. Giá chung cư trung bình tăng 20-30% so với năm trước, thậm chí có nơi vượt 40%.

Lý giải sự phục hồi tích cực này, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, trước hết đến từ nền tảng vĩ mô ổn định: Tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá và lãi suất tương đối ổn định. Những yếu tố này đã góp phần khôi phục niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, năm 2025 ghi dấu ấn mạnh mẽ của nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương đối với các dự án BĐS. Khoảng 926 dự án đã được xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư và nghĩa vụ tài chính. Việc khơi thông hàng trăm dự án không chỉ bổ sung nguồn cung tiềm năng, mà còn tạo hiệu ứng tâm lý tích cực, giúp thị trường dần thoát khỏi trạng thái “nghe ngóng, chờ đợi” kéo dài.

Đầu tư công tiếp tục là trợ lực quan trọng cho thị trường BĐS. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, vành đai, trục giao thông liên vùng, các tuyến metro… đã góp phần gia tăng giá trị BĐS, đồng thời mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh - nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn so với khu vực trung tâm.

Ở góc độ chính sách, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng đã từng bước tạo sự đồng bộ, liên thông, qua đó khắc phục tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán. Cùng với đó, nhiều cơ chế đặc thù được ban hành đã giúp khơi thông dòng vốn, thúc đẩy triển khai dự án, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Cuối cùng, sự phục hồi của thị trường còn là kết quả của quá trình tự “thanh lọc” mạnh mẽ. Sau giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, tái cấu trúc hoạt động, tập trung vào các dự án khả thi, pháp lý rõ ràng. Quá trình này đã góp phần loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ, tạo nền tảng cho sự phục hồi mang tính thực chất hơn.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia nhận định thị trường BĐS nhiều khả năng tiếp tục duy trì đà phục hồi của năm 2025, song với những đặc điểm khác biệt rõ nét hơn. Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn, kéo theo sự cạnh tranh thực chất giữa các dự án. Mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao, song thanh khoản sẽ phân hóa mạnh, không còn lan tỏa đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.

Triển vọng thị trường BĐS năm 2026 gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và định hướng phát triển bền vững lâu dài.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân của người dân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay vẫn tạo áp lực đáng kể, thị trường sẽ thu hẹp dần đối tượng tham gia. Với nhà đầu tư, cơ hội “lướt sóng” ngắn hạn ngày càng bị thu hẹp. Các chiến lược dựa vào thông tin thiếu kiểm chứng hoặc hiệu ứng đám đông sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, đặc biệt trong bối cảnh gắn mã định danh cho BĐS.

Theo đó, tư duy đầu tư buộc phải thay đổi theo hướng chọn lọc, chú trọng giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược bền vững sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường.

Về mặt bằng giá, các chuyên gia cho rằng khó xảy ra kịch bản giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng được mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án - đặc biệt là chi phí đất đai theo bảng giá mới - đều tạo áp lực duy trì mặt bằng giá cao. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất rõ rệt. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi thị trường chung vẫn trong xu hướng hồi phục.

Dù triển vọng tích cực, các chuyên gia của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo thị trường vẫn còn nhiều nút thắt cần sớm tháo gỡ. Trước hết là hiệu quả thực thi chính sách ở cấp địa phương. Mặc dù khung pháp lý đã được hoàn thiện hơn, song quá trình triển khai tại một số địa phương còn chậm, năng lực cán bộ chưa đồng đều, làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là vấn đề đáng quan tâm. Giá đất tăng mạnh trong khi nhiều địa phương chậm ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao, gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. VARS kiến nghị các địa phương sớm ban hành hệ số điều chỉnh hợp lý, thậm chí ở mức dưới 1 đối với các khu vực này, nhằm khuyến khích phát triển nguồn cung.

Giải phóng mặt bằng tiếp tục là điểm nghẽn cố hữu, đòi hỏi sự quyết liệt và thống nhất cao hơn từ phía cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Ngoài ra, diễn biến lãi suất cũng cần được theo dõi sát sao. Nếu lãi suất tăng nhanh và duy trì ở mức cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế có thể chịu tác động tiêu cực. Việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, tránh gây “sốc” cho thị trường.

Về phía doanh nghiệp, năm 2026 được xem là thời điểm buộc phải thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì chạy theo quy mô và tăng trưởng nóng, doanh nghiệp cần tập trung vào chất lượng sản phẩm, pháp lý minh bạch, quản trị tài chính an toàn, cùng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, xanh, tiết kiệm năng lượng. Đây cũng là điều kiện quan trọng để tiếp cận dòng vốn dài hạn, đặc biệt là dòng vốn đầu tư quốc tế ngày càng coi trọng các tiêu chí ESG.

Nhìn tổng thể, năm 2026 không chỉ là năm tiếp nối đà phục hồi, mà còn là giai đoạn thị trường BĐS bước vào quá trình tái cấu trúc và định hình khuôn khổ phát triển mới. Với nền tảng pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng động lực từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, thị trường được kỳ vọng sẽ vận động theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững hơn, qua đó đóng góp tích cực cho tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế./.