Thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 được dự báo là không có đột biến mới. Ảnh: Minh Thái
Ba kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2020
Theo các chuyên gia kinh tế, năm 2020, tình hình kinh tế thế giới diễn biến khó lường với những rủi ro ngoài dự kiến như: chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, bầu cử Tổng thống Mỹ, an ninh trên bán đảo Triều Tiên, dịch bệnh, thiên tai, ô nhiễm môi trường… Trong nước, năm 2020 được coi là năm bứt phá để về đích của giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội 2016-2020, là thời điểm chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong WTO (Tổ chức Thương mại thế giới) cũng như tích cực thực thi các hiệp định thương mại song phương, đa phương mà Việt Nam đã ký kết trong thời gian qua. Tuy nhiên, tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam chỉ được đánh giá là phát triển theo chiều hướng bình ổn.
Với bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới như vậy, thị trường BĐS năm 2020 được dự báo là không có đột biến mới, trừ mảng thị trường BĐS công nghiệp là khó dự báo do phụ thuộc vào tình hình kinh tế thế giới. Việc chuyển đổi, phát triển cấp độ thị trường sang giai đoạn tài chính hóa phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tài chính như: sự ra đời hay không của hệ thống thế chấp thứ cấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống chính sách các tài sản chung sở hữu - sử dụng (condotel, officetel, timeshare…); hệ thống Quỹ Đầu tư BĐS, đặc biệt là Quỹ Đầu tư tín thác BĐS; phát hành trái phiếu DN…
Ngoài ra, xu hướng biến động của dòng tiền vận hành vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng không có những biến động lớn. Tình hình kinh tế thế giới tác động mạnh vào các dòng vốn FDI, PDI, M&A nhưng thị trường BĐS Việt Nam chỉ có thể tiếp nhận, không tác động ngược lại nên tính rủi ro vẫn tiềm tàng. Điều này đặt ra không ít thách thức cho các DN BĐS Việt Nam.
Theo PGS,TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, thị trường BĐS năm 2020 có thể diễn ra theo 3 kịch bản chính:
Kịch bản thứ nhất là ổn định, có đi lên với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu, nhất là chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất, nhưng nếu tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng rút vốn khỏi Việt Nam thì thị trường BĐS có thể sẽ đi xuống.
Kịch bản thứ hai - kịch bản tích cực: tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng có lợi cho Việt Nam, các hiệp định thương mại được triển khai tốt, luồng vốn vào Việt Nam nhiều hơn… Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển theo hướng tốt hoặc rất tốt. Khả năng này vẫn có thể xảy ra tuy không lớn.
Kịch bản thứ ba - kịch bản tiêu cực: tình hình kinh tế thế giới và trong nước biến động tiêu cực với rất nhiều rủi ro, luồng vốn rút khỏi Việt Nam... Kịch bản này ít có khả năng xảy ra nhưng không phải là không thể, nhất là trong bối cảnh như hiện nay.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững
Để thị trường BĐS phát triển bền vững, PGS,TS. Trần Kim Chung khuyến nghị, Luật Quy hoạch cần có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo sự thống nhất với các luật liên quan giúp cho đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, bền vững. Nhà nước cần đưa vào vận dụng đầy đủ 5 phương pháp định giá BĐS, tin học hóa hệ thống thông tin để đăng ký đất đai được liên thông cả nước, truy cập mọi nơi. Hệ thống pháp lý đối với condotel, officetel, timeshare… phải được nghiên cứu và ban hành theo hướng giải quyết triệt để các vấn đề: sở hữu, hình thức giao dịch, việc điều chỉnh lợi ích giữa các bên và phân chia các chi phí có liên quan đến bảo quản, vận hành sản phẩm…
Cùng với đó, Nhà nước cần tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư BĐS công nghiệp; hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án; xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, xóa bỏ triệt để chỉ định giao. Đồng thời, các cơ quan hữu quan cần nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh BĐS, đặc biệt là 3 nhóm công cụ Quỹ Đầu tư tín thác BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp; Quỹ Tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS - quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, các cơ quan hữu quan cần rà soát và có chế tài xử lý các dự án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai. Đây là vấn đề cấp thiết thể hiện quyết tâm và tính khả thi của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch, vừa dự báo vừa kiểm tra, giám sát tất cả các hoạt động của thị trường.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên thử nghiệm, đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường BĐS, chẳng hạn như cơ chế sử dụng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng; thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, nhất là hệ thống đường cao tốc quốc gia, sân bay, cảng biển quốc tế, hạ tầng đô thị lớn.
Đối với vấn đề huy động vốn cho thị trường, các chuyên gia cho rằng: chính sách siết chặt tín dụng của các ngân hàng trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng đến DN BĐS, buộc họ phải tự tìm kiếm các nguồn vốn khác thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài. Vì vậy, các DN BĐS cần phải minh bạch hơn về thông tin cũng như cải thiện năng lực phát triển dự án. Thực tế cho thấy, trái phiếu DN là một thị trường đầy tiềm năng và là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho các DN BĐS. Vấn đề đặt ra là thị trường trái phiếu cần được minh bạch để trở thành bệ đỡ vững chắc cho DN BĐS phát triển trong tương lai.
THÙY LÊ
