Thị trường bất động sản Việt Nam được dự kiến ước đạt 21 tỷ USD vào năm 2021. Ảnh: Minh Thái
Những điểm mạnh và điểm yếucủa thị trường
Thế mạnh cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là nhu cầu lớn, sức mua tốt, thanh khoản cao do thu nhập đầu người đã tăng lên gần 3.000 USD/năm tạo lực cầu mới cho toàn bộ thị trường. Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, trung bình mỗi năm có khoảng 1 triệu người di chuyển từ nông thôn ra thành thị dẫn tới nhu cầu về nhà ở trong trung hạn và dài hạn là rất lớn, lực lượng dân số trẻ tạo thành nguồn nhân lực dồi dào sẽ kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở tại tất cả các phân khúc trong giai đoạn sau này. Sự ổn định chính trị và quỹ đất để phát triển nhà ở vẫn còn khá đa dạng. Quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở đã thu hút một lượng cầu từ các nguồn đầu tư nước ngoài quan tâm.
Cùng với những điểm mạnh trên, những điểm yếu của thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ rõ. Sự thay đổi liên tục của khung khổ chính sách, các quy định, quy trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản hiện còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường. Nguồn vốn tài chính của ngành bất động sản còn hạn chế, trong khi huy động vốn từ thị trường chứng khoán vẫn khó khăn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào bất động sản trở thành các yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường. Tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị. Điều đáng quan ngại là hiện tượng lừa đảo trên thị trường ngày càng tinh vi với các thủ đoạn mới đã gây lo ngại cho tâm lý các nhà đầu tư.
Dưới tác động tiêu cực từ xu hướng bất ổn của nền kinh tế thế giới những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận nhưng cũng đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm. Rõ ràng, mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.
Do đó, xét về triển vọng ngành, bất động sản vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn. Các loại hình bất động sản thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lý, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tín dụng đối với các DN kinh doanh bất động sản.
Giao dịch giảm mạnh,giá vẫn không giảm
Tại thời điểm cuối quý I/2019, rủi ro bắt đầu tăng. Thị trường chứng khoán đã có gần 100 DN bất động sản có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng. Trong số 40 DN đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 DN bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao với giá trị hàng tồn kho của mỗi DN đều trên 2.000 tỷ đồng. Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn.
Nguồn thu ngân sách từ bất động sản giảm hơn 60% trong 7 tháng đầu năm 2019 do thị trường tăng trưởng chậm lại, sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà diễn ra tại nhiều nơi. Trong 6 tháng đầu năm nay, toàn bộ thị trường bất động sản có sự sụt giảm 34% về quy mô, sự sụt giảm về nguồn cung dự án bất động sản chiếm 29% và sụt giảm nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường chiếm 34%. Mặc dù giao dịch bất động sản đang giảm mạnh nhưng mặt bằng giá lại không giảm, điều này cho thấy một vấn đề bất thường của thị trường.
Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng vẫn có các cơ hội tốt. Dựa trên bối cảnh kinh tế Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt cùng sự phát triển của thị trường chứng khoán thì việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhằm phát triển hệ thống DN khá lạc quan.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ vào khoảng 6,6% trong năm 2020. Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng lên tạo các điều kiện tốt để thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn.
Do đó, dù có trầm lắng trong những tháng qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa “đóng băng” như một số ý kiến lo ngại. Nhìn chung, nhu cầu nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu nên trong thời điểm thị trường thuận lợi, nhu cầu đầu tư bùng nổ hơn. Trái lại, tại thời điểm khó khăn nhu cầu đầu tư sẽ giảm xuống, tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn luôn ổn định. Sự dư thừa về nguồn cung bất động sản được dự báo có thể xảy ra trong vòng vài năm tới trong bối cảnh kinh tế thế giới đang diễn biến phức tạp. Thị trường bất động sản Việt Nam được dự kiến ước đạt 21 tỷ USD vào năm 2021, nhưng cũng mới chỉ chiếm 0,1% quy mô thị trường bất động sản toàn cầu.
PHÚC KHANG
