Tín dụng bất động sản tăng, nhưng vẫn được kiểm soát chặt chẽ
Thông tin tổng hợp vềtình hình nhà ở và thị trường BĐS quý I/2021 do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, tình hình cấp tín dụng lĩnh vực BĐS là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (kinh doanh BĐS tăng 2,82%).
Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết tốc độ tăng tín dụng của quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước và với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng.
Tín dụng BĐS các năm gần đây vẫn tăng, nhưng tốc độ tăng chậm dần (năm 2019 tăng khoảng gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; quý I/2021 tăng khoảng 3%). Điều này cho thấy, tín dụng BĐS vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ.
 |
| Bất động sản vẫn là kênh thu hút nguồn tài chính trong những tháng đầu năm nay nhờ khả năng sinh lời cao, bất chấp tình hình dịch bệnh. Trong ảnh là một dự án của Tập đoàn Ecopark đang được triển khai. |
Lý giải về hiện tượng hút nguồn vốn vào BĐS vừa qua, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, có hiện tượng nguồn tài chính thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh do dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn đã chuyển hướng sang BĐS. Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm thời gian qua giảm mạnh, khiến dòng tiền nhàn rỗi chuyển vào kênh đầu tư BĐS.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia pháp luật, TS. Đỗ Xuân Trọng - giảng viên khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội), đã cảnh báo tình trạng hút nguồn vốn vào lĩnh vực BĐS, khi lĩnh vực này đang có tốc độ tăng trưởng “nóng”. Theo TS. Trọng, nguồn vốn đầu tư dự án của các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đều chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng. Do đó, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vào BĐS thì nguy cơ chao đảo hệ thống tín dụng và lạm phát phi mã hoàn toàn có thể xảy ra.
Xác định sự biến động của thị trường BĐS sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và gây hệ lụy không nhỏ đến ngành ngân hàng, mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán. Trong đó,BĐS là các dự án (nghỉ dưỡng, biệt thự…) với khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư BĐS trong tương lai không cao được xếp vào nhóm bị kiểm soát chặt chẽ và hạn chế; các khoản cho vay kinh doanh BĐS bị áp dụng hệ số rủi ro lên mức 200%.
Chưa kể, từ sự siết chặt quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, số lượng dự án BĐS của DN hiện nay bị đình trệ khá nhiều, do vướng mắc các thủ tục pháp lý. Không thể triển khai đảm bảo theo kế hoạch, điều này đồng nghĩa với việc thanh khoản của DN thấp, một lượng lớn nguồn vốn đầu tư vào dự án không thể được khai thông.
Thị trường trái phiếu bất động sản sôi động
Trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu DN cũng phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của DN là rất lớn, trong khi việc vay vốn tại các ngân hàng không dễ dàng do DN chưa thực sự hồi phục sau đại dịch. Trong đó, các DN BĐS tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.
 |
| Nhà đầu tư cần thận trọng trước tình trạng phát triển "nóng" của thị trường BĐS, cũng như lựa chọn kỹ dự án, chủ đầu tư để tránh rủi ro khi đầu tư |
Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong tháng 3, các DN đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. DN BĐS tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%. Một số công ty BĐS huy động trái phiếu với giá trị lớn như Công ty CP Phát triển BĐS Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)... Trước đó, đầu tháng 1/2021, nhiều DN BĐS cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.
Như vậy, có thể thấy, từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của DN BĐS có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7-11%/năm. Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm…
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc DN BĐS gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của DN, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và tác động của yếu tố dịch bệnh tới việc phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn của các nhà phát hành trái phiếu trong lĩnh vực BĐS.
So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu DN BĐS địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều. Hiện nay, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng dao động từ 3 - 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các DN phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là yếu tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu BĐS.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại rủi ro cho nhà đầu tư là rất lớn khi thị trường BĐS hiện nay đang tăng trưởng "nóng", nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu DN BĐS không có tài sản đảm bảo, hoặc nếu có sẽ được sử dụng chính dự án BĐS làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, khi thị trường “đóng băng”, DN không có khả năng trả lãi, thanh khoản thị trường thấp, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.
Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những trái phiếu lãi suất cao và trước khi mua phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính, hoạt động kinh doanh của DN đó để tránh những rủi ro đáng tiếc.
Bài và ảnh: NGUYỄN LỘC
