Ông Nguyễn Tuấn Anh - Kiểm toán trưởng KTNN khu vực IV - nhận định: Thực tế cho thấy, đại đa số các DN cổ phần hóa đều sở hữu các mảnh đất đắc địa, vị trí thuận lợi hay còn gọi là “đất vàng”. Phần lớn tại các mảnh đất này, DN cổ phần hóa đều đang áp dụng hình thức thuê đất trả tiền đất hằng năm.
Theo quy định về cổ phần hóa hiện hành thì không định giá lại giá trị lợi thế đối với đất thuê nếu như DN cổ phần hóa được phê duyệt phương án sử dụng đất là tiếp tục thuê đất của Nhà nước, không chuyển đổi sang giao đất. Thời gian vừa qua, nhiều DN cổ phần hóa khi định giá đã được xác định là chưa sát với giá trị thực tế của DN do chưa định giá lợi thế quyền thuê đất tại các vị trí “đất vàng” này như Kem Tràng Tiền, Thủy tạ Hồ Tây, Hãng phim truyện Việt Nam…
Theo ông Lê Huy Trọng - Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành V: Nhiều DN cổ phần hóa đang quản lý, sử dụng quỹ đất thuê trả tiền hằng năm là các diện tích “đất vàng” đối với thị trường bất động sản nên nhiều trường hợp dù kinh doanh thua lỗ, mất hết vốn nhà nước nhưng vẫn là đối tượng thôn tính DN của các DN khác.
Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Khánh Toàn - Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I - cho rằng, nhiều DN đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại có giá trị DN “bèo bọt”. Hậu cổ phần hóa, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu như DN được cấp sổ đỏ. Như vậy, cổ phần hóa mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản nhà nước.
Trong các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, Nghị định số 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ quy định DN cổ phần hóa được quyền tùy chọn tiếp tục thuê đất hoặc giao đất, điều này phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Nếu thực hiện theo hình thức thuê đất thì DN chỉ việc ghi nhận giá trị quyền sử dụng theo giá trị hợp đồng thuê. Nếu DN lựa chọn phương án thực hiện giao đất thì ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất được giao theo giá sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường để tính vào giá trị DN cổ phần hóa.
Tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Phú Giang - Trưởng khoa Kế toán - Kiểm toán (Đại học Thương mại) - cho rằng, thực tế đã để ngỏ lỗ hổng gây thất thoát. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất ở nhiều DN cổ phần hóa chưa chính xác do không tính hoặc tính thiếu giá trị đất, chỉ làm thủ tục thuê một phần diện tích đang sử dụng, tùy tiện cho thuê, mượn… thậm chí còn chuyển nhượng trái phép cho cá nhân.
Còn theo ông Phạm Thanh Sơn - Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành VII - việc xác định giá trị chuyển nhượng là một vấn đề phức tạp và trên thực tế, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên giấy tờ đôi khi không đúng với giá trị chuyển nhượng thực tế hoặc tại thời điểm xác định giá trị DN không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đương nào trên thị trường, nên khi xác định giá trị quyền sử dụng đất các đơn vị thẩm định giá để cho an toàn thường áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời gian tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai. Do giá không sát với thị trường nên Nhà nước gánh phần thua thiệt.
Đồng quan điểm này, ông Ngô Minh Kiểm - Vụ trưởng Vụ Chế độ và Kiểm soát chất lượng kiểm toán (KTNN) - cho rằng: Rất khó để tính được giá trị quyền sử dụng đất vì rất nhiều DN đang thuê đất của Nhà nước, khó xác định đúng với giá thị trường do ở Việt Nam chưa có thị trường chuẩn để tham khảo.
Hơn nữa, nhiều chuyên gia của KTNN cũng cho biết, một số DN trước khi cổ phần hóa đã xây dựng phương án sử dụng đất với mục đích khác để xác định giá trị DN, nhưng khi cổ phần hóa xong lại không sử dụng đúng mục đích làm giảm giá trị tài sản của Nhà nước.
Từ những bất cập trong thực tiễn, các chuyên gia kiến nghị, cần phải có khung pháp lý rõ ràng, minh bạch trong xác định giá trị quyền sử dụng đất của DN cổ phần hóa. “Để tránh thất thoát tài sản của Nhà nước, một trong những vấn đề đặt ra là phải tính đầy đủ giá trị lợi thế của đất đai khi cổ phần hóa DNNN” - ông Vũ Khánh Toàn nhấn mạnh.
Theo đó, khi Nhà nước định giá đất cho DN thuê phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường. Đồng thời, để tăng cường quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, cần quy định rõ công ty cổ phần được chuyển đổi từ DNNN phải thực hiện quản lý và sử dụng đất của DN theo đúng mục đích, phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi cổ phần hóa. Trường hợp sau khi cổ phần hóa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ quyết định thu hồi và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Không dừng lại ở đó, theo các chuyên gia của KTNN, song song với việc kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả thuê đất, cần xây dựng hướng dẫn về phương pháp xác định giá trị lợi thế về đất áp dụng cho các DNNN khi liên doanh, liên kết, trong đó xác định đúng và đủ lợi thế đất đai mang lại.
HỒNG THOAN
Theo Báo Kiểm toán số 45 ra ngày 09-11-2017
