Bất cập về phương pháp định giá đất qua góc nhìn kiểm toán
Ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, KTNN - cho biết, kết quả kiểm toán những năm qua cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế như: khi thay thế một tài sản so sánh có thể làm thay đổi đơn giá của tài sản định giá; những yếu tố tác động tới doanh thu phát triển và những yếu tố tác động tới chi phí phát triển đều do đơn vị tư vấn ước tính; chưa có quy định về việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với ngân sách nhà nước khi có sự thay đổi của các yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển.
Bên cạnh đó, còn tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước; chưa có hướng dẫn về việc quyết toán chi phí hạ tầng tính trong chi phí phát triển của phương án giá đất của các dự án; chưa quy định cụ thể về thẩm quyền và trình tự thực hiện việc điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất theo các kết luận, kiến nghị của các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán...
Ngoài ra, chưa quy định cụ thể thời điểm bắt đầu tiến hành công tác định giá đất và thời điểm bắt buộc phải ban hành quyết định phê duyệt giá đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…
Theo ông Linh, các hạn chế, vướng mắc về quy định pháp luật nêu trên tiềm ẩn rủi ro cho công tác xác định giá đất từ việc xác định giá không phù hợp giá thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước. Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, chưa thực sự minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình; cơ quan nhà nước có trách nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng.
“Thực tế nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, làm lãng phí nguồn lực đất đai, giảm hiệu quả đầu tư” - ông Linh nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành II - ông Nguyễn Xuân Khải - cho hay, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
“Khung giá đất cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tế, đặc biệt là các khu vực trung tâm đô thị lớn, khung giá đất tại một số vị trí, địa điểm có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn...” - ông Khải dẫn chứng.
Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, khi giá đất biến động quá 20% thì mới điều chỉnh. Trong trường hợp điều chỉnh cũng rất khó khăn vì phải do Chính phủ ban hành quyết định.
“Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động. Thực tế cho thấy, khung giá đất là vật cản trở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội” - Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành II nhấn mạnh.
Phải có cơ chế để kiểm tra, đối chứng kết quả định giá đất với giá thị trường
Để góp phần khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 2013 trong việc định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung các nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
Ảnh: D. THIỆN
Theo đó, Dự thảo Luật đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ hệ thống hoặc có những ưu đãi khác.
Theo ông Nguyễn Xuân Khải, quy định như trên đã chi tiết hơn đáng kể so với Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng còn hạn chế khi mức giá giao dịch thực tế của các loại đất giữa các tổ chức, cá nhân trên thị trường thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá cả khi đăng ký với các cơ quan quản lý nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.
Từ hạn chế trên, ông Nguyễn Đức Sỹ - Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I - khuyến nghị, để việc sử dụng phương pháp định giá đất hạn chế được những sai sót, tồn tại, vấn đề quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Ngược lại, cũng phải có cơ chế để có thể kiểm tra, đối chứng kết quả định giá đất với chứng cứ giá thị trường để tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.
Liên quan đến vấn đề này, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội - ông Vũ Tuấn Anh - chia sẻ, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ các quy định về khung giá đất chuyển sang xây dựng bảng giá đất hàng năm là phù hợp. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường thì cũng có nhiều ý kiến băn khoăn rất khó áp dụng.
“Tại một cuộc họp mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng có gợi ý đề nghị các đồng chí KTNN nghiên cứu thêm, đó là việc định giá đất có thể lấy theo giá hợp lý theo chuẩn mực kiểm toán, chuẩn mực kế toán thì có được không, hay vẫn nên quy định theo hướng xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” - ông Vũ Tuấn Anh đặt câu hỏi.
Tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất
Liên quan đến quy định về Hội đồng thẩm định giá đất, Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành II cho biết, Điều 154 Dự thảo Luật quy định: Sở Tài nguyên và Môi trường giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất và UBND tỉnh quyết định ban hành. Trong khi đó, Điều 156 Dự thảo Luật quy định thành phần của Hội đồng thẩm định bảng giá đất do lãnh đạo UBND làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định, thành phần của Hội đồng bao gồm lãnh đạo Sở Tài nguyên và môi trường cùng các Sở liên quan.
Theo ông Khải, quy định như vậy đã cụ thể hơn đáng kể so với Luật Đất đai năm 2013 (không quy định Hội đồng thẩm định bảng giá đất mà chỉ quy định Hội định thẩm định giá đất cụ thể). Tuy nhiên, với việc UBND cấp tỉnh là cơ quan trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất và Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất thì Dự thảo Luật quy định lãnh đạo UBND cấp tỉnh làm chủ tịch Hội đồng và lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường làm thành viên sẽ dẫn đến khả năng không đảm bảo tính độc lập và khách quan giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định như quy định tại Điều 152 của Dự thảo về nguyên tắc xác định giá đất.
Theo đó, ông Khải kiến nghị cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất, từ đó đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan thẩm định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất./.
