Nhiều áp lực đẩy giá nhà tăng cao
Theo các đơn vị nghiên cứu bất động sản, thời gian qua, giá nhà ở liên tục tăng, bất chấp bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong khoảng 5 năm trở lại đây, bình quân mỗi năm, giá căn hộ chung cư trên toàn thị trường luôn tăng trưởng hai con số. Chỉ tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm đã tăng 16% so với hồi đầu năm; tương tự, chỉ số này tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh trở lại kể từ quý III/2023. Một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp. Bước sang năm 2024, theo dữ liệu mới công bố của kênh Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm đã tăng đến 17% so với cùng kỳ năm 2023.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại thời điểm cuối năm 2023, mức giá chung cư bình quân trên thị trường Hà Nội là khoảng 53 triệu đồng/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh là khoảng 61 triệu đồng/m2.
Bình luận về nguyên nhân dẫn đến giá nhà ở liên tục tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS - cho biết, trước hết là do nguồn cung nhà ở đang khan hiếm. Theo dữ liệu của VARS, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018-2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018. Thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận khiến giá nhà “leo thang”.
Cùng với đó là tình trạng “lệch pha” của thị trường. Hiện nay, hơn 70% sản phẩm nhà ở trên thị trường thuộc về phân khúc cao cấp và rất thiếu dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân, trong khi đó đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của phần lớn người tiêu dùng. Theo quy luật cung - cầu, việc thiếu trầm trọng nhà ở thuộc phân khúc bình dân, trong khi nhu cầu của người dân về sản phẩm nhà ở này hiện rất lớn dẫn đến giá nhà sẽ tăng cao.
Một nguyên nhân quan trọng khác được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - chỉ ra là do những vướng mắc về pháp lý kéo dài trong thời gian qua, khiến nhiều dự án bị ách tắc, đình trệ, có những dự án mất tới 4-5 năm, thậm chí lâu hơn mới hoàn thiện các thủ tục pháp lý, kéo theo chi phí bị “đội vốn” lên rất nhiều so với kế hoạch ban đầu của các chủ đầu tư. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để bù đắp vào phần chi phí bị tăng lên. Mặt khác, giá bất động sản cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng… trong khi đó, các loại chi phí này luôn có xu hướng tăng trong thời gian qua kéo theo đà tăng của giá nhà ở.
Ngoài ra, theo ông Châu, trên thị trường cũng còn một bộ phận chủ đầu tư luôn muốn đạt lợi nhuận một cách tối đa, thậm chí, một số chủ đầu tư còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30-40%, nên giá nhà bị đẩy lên cao. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư có năng lực quản trị hạn chế làm tăng chi phí quản lý - một trong những loại chi phí cấu thành nên giá bán sản phẩm bất động sản, từ đó làm tăng chi phí suất đầu tư, kéo theo tăng giá bán nhà.
Giảm giá nhà ở bằng cách nào?
Theo nhiều nghiên cứu, giá nhà ở tại Việt Nam hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở, đặt ra yêu cầu cần có nhiều giải pháp để kéo giảm giá nhà ở trong thời gian tới.
Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, trước hết, các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. “Theo thống kê của Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện tại, mỗi năm, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Giải quyết cải thiện nguồn cung, giảm sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu của thị trường” - ông Châu nói.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, các cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng. Hiện nay, quá trình làm thủ tục một dự án bất động sản vẫn khá dài, do đó, nếu quy trình thủ tục được rút ngắn, phê duyệt nhanh chóng sẽ giúp giảm thời gian triển khai các dự án, giảm chi phí phát sinh, từ đó kéo giảm giá nhà. Cùng với đó, các cơ quan chức năng cần xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, bởi đây là hai hạng mục hiện chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành bất động sản.
Về lâu dài, để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ nhà, đất, khiến giá nhà ở tăng cao, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với những đối tượng tích lũy, đầu cơ nhà đất, không đưa bất động sản vào phục vụ mục đích sinh sống hay hoạt động kinh doanh.
Về phía doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, hướng tập trung vào việc xây dựng, phát triển các dự án thuộc phân khúc nhà ở bình dân; đồng thời, giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao”, để cùng chung tay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm hiểu, áp dụng các thành tựu, kỹ thuật mới trong xây dựng để giảm thiểu chi phí suất đầu tư, từ đó có điều kiện để hạ giá thành sản phẩm./.
.jpg "Đề xuất 6 nhóm chính sách khi xây dựng Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế")