“Gỡ khó” cho phát triển nhà ở xã hội cần đồng bộ cả phía cung lẫn cầu

Nhiều chính sách mới kỳ vọng “thúc” nguồn cung

Theo các chuyên gia, khép lại năm 2023 với nhiều “sóng gió” đã ở lại phía sau, có thể thấy thị trường bất động sản đang dần “tan băng” khi Chính phủ cùng các Bộ, ngành, địa phương nhận diện được những điểm nghẽn và quyết liệt tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, cải cách thủ tục hành chính…

Đặc biệt, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới, được kỳ vọng sẽ đem lại những tác động tích cực chung cho thị trường, cũng như tạo “lực đẩy” để nhiều phân khúc có thể phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Cụ thể, PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung nhiều quy định nhằm tăng ưu đãi, tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư. Đơn cử như, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế nhu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về thuế; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; được chính quyền hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực...

Đặc biệt, Luật mới đã mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội. Theo đó, Luật quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; đối với các phần đầu tư khác của dự án không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đồng thời, Luật cũng bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại, giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận…

“Với nhiều quy định mới trong Luật Nhà ở kỳ vọng sẽ thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội, từ đó sẽ gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thị trường” - ông Tuyến nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn “ngập lụt” trong khó khăn, tuy nhiên sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất trên thị trường là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội khi nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

“Năm 2024, dự kiến trên cả nước có 108 dự án nhà ở xã hội sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn hộ cho thị trường. Đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung và kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới” - ông Phong nhấn mạnh.

Cần tháo gỡ cả ở phía cầu

Để việc phát triển nhà ở xã hội đạt được những mục tiêu như kỳ vọng, chia sẻ tại “Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ IV” mới diễn ra, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc tháo gỡ những “điểm nghẽn” để thúc đẩy phát triển nguồn cung thì cũng cần có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cầu, tức là tạo điều kiện để có nhiều người dân tiếp cận được loại hình nhà ở này.

Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, trên thị trường có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4.000 - 5.000 căn hộ nhưng không hấp thụ được, do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. “Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì các doanh nghiệp sẽ không dám mạnh dạn đầu tư. Khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì việc phát triển nhà ở xã hội vẫn tắc” - ông Hải nhấn mạnh.

Để hỗ trợ người mua nhà, ông Hải cho rằng, bên cạnh những điểm tiến bộ, “gỡ khó” cho người dân khi mua nhà ở xã hội được sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở năm 2023, cần có những giải pháp để tăng khả năng tiếp cận tín dụng, tiếp cận các gói hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, trong đó cần tiếp tục giảm lãi suất vay vốn.

Chia sẻ thêm về vấn đề nhà ở xã hội, chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh cho rằng chương trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế dựa trên tư duy nhà ở xã hội để mua - bán là chủ yếu, chứ chưa chú trọng phát triển nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, cần xác định rõ đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội gắn với thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng để mua, thuê mua nhà ở xã hội, như vậy mới nâng cao được hiệu quả của việc phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Ánh, hiện nay, nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Trong khi đó, người dân chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay mua nhà. Theo đó, chuyên gia này đề xuất, với nhà ở xã hội, các cơ chế, chính sách cũng nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, nhằm đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay sự chênh lệch thu nhập giữa các tầng lớp trong xã hội còn khá lớn, trong đó đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình vẫn khó có khả năng chi trả cho các khoản vay mua nhà. Bởi vậy, việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng đẩy mạnh khuyến khích doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở để cho thuê, tăng tỷ trọng các dự án này lên 30 - 40% trong cơ cấu nhà ở xã hội trên thị trường, như vậy sẽ giải quyết tốt hơn nhu cầu về nhà ở của người dân.

Trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ IV đã diễn ra Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023-2024. Lễ Vinh danh nhằm tôn vinh những thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ tiêu biểu và có triển vọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023-2024, với 11 hạng mục như: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2023; Doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2023; Dự án đô thị và nhà ở chất lượng nhất năm 2023; Khu nghỉ dưỡng tốt nhất năm 2023; Dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2024; Dự án bất động sản khu công nghiệp tiềm năng nhất năm 2024; Dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng nhất năm 2024…