Còn nhiều nút thắt
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” (Đề án). Theo đó, Đề án đặt ra mục tiêu, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn; trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn, giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Theo các chuyên gia, đây là mục tiêu rất có ý nghĩa, song cũng khá thách thức, bởi lẽ nhìn vào tình hình phát triển NƠXH trong thời gian qua cho thấy kết quả chưa đạt được như mục tiêu đã đề ra. Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện nay, trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH, nhà ở công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, tổng diện tích khoảng 7,79 triệu m2, đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020.
Lý giải nguyên nhân khiến kết quả phát triển NƠXH còn hạn chế, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, bên cạnh lý do là lợi nhuận không hấp dẫn khiến nhiều chủ đầu tư chưa “mặn mà” đối với phân khúc này, thì còn do một số bất cập, vướng mắc trong các quy định pháp luật cũng đang cản trở sự phát triển của phân khúc NƠXH.
Phân tích cụ thể, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, trước hết, quy định về việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH (tỷ lệ 20%) chưa phù hợp với thực tiễn. Bởi, quy định trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để xây dựng NƠXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển NƠXH, dẫn đến quỹ đất dành để phát triển NƠXH trong thời gian qua còn thiếu rất nhiều. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước mới quy hoạch, bố trí được khoảng 3.359ha, đạt 36,3% so với nhu cầu đến năm 2020.
Bên cạnh đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư còn rườm rà, mất nhiều thời gian. Mặt khác, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng NƠXH cũng phức tạp, kéo dài. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án NƠXH không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế, để được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian khoảng từ 1-2 năm, điều này làm kéo dài thời gian thực hiện dự án, tăng chi phí của chủ đầu tư.
Đặc biệt, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án NƠXH đã ban hành vẫn chưa đủ hấp dẫn nên không thu hút, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Chẳng hạn như các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… chưa thực chất, bởi chủ đầu tư không được hưởng ưu đãi này mà là người mua được hưởng, do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán NƠXH; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định…
Cần tiếp tục sửa đổi các cơ chế, chính sách
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về NƠXH dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn hộ. Do đó, nếu hoàn thành được mục tiêu đạt ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH đề ra tại Đề án sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân.
Để hiện thực hóa được mục tiêu trên, theo các chuyên gia, trước hết, cần sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế…, trong đó có sửa đổi các cơ chế, chính sách về NƠXH. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung quy định về việc dành quỹ đất để phát triển NƠXH, quy định về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng NƠXH. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH một cách thực chất hơn, theo hướng đối với phần 20% diện tích đất dành để phát triển NƠXH trong dự án nhà ở thương mại sẽ được hạch toán riêng, không phải hạch toán chung vào cả dự án; được hạch toán các chi phí hợp lý, hợp lệ trong quá trình đầu tư, kinh doanh NƠXH vào giá thành… Về thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng NƠXH, các Bộ, ngành cần tiếp tục rà soát, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết, cắt giảm thời gian thực hiện các thủ tục trong đầu tư xây dựng NƠXH.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng, các địa phương cần tăng cường công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư NƠXH để các doanh nghiệp nghiên cứu, đề xuất đầu tư. Song song với đó là tổ chức quy hoạch, bố trí các dự án NƠXH độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đặc biệt, các địa phương cần nghiên cứu phân cấp, đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền; quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án NƠXH, nhà ở công nhân.
Liên quan đến vấn đề nguồn vốn phát triển NƠXH, ông Hà Quang Hưng cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang tập trung phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các địa phương triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển NƠXH, kỳ vọng sẽ tạo thêm xung lực thúc đẩy sự phát triển của phân khúc NƠXH trong thời gian tới./.
Theo Đề án, để đạt được mục tiêu đề ra đến năm 2030 là hoàn thành 1.062.200 căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân cần nguồn vốn khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa.
