Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai khi cổ phần hóa: Những điểm cần lưu ý

Những kẽ hở gây thất thoáttài nguyên đất đai

Thứ nhất, theo quy định hiện hành, giá trị đất đai đưa vào quá trình CPH DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần; không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là kẽ hở về giá trị liên quan tới diện tích đất đai mà các DNNN được thuê.

Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang thuê đất. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những DN tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các DN cổ phần hình thành từ CPH DNNN. Nhiều DN đang được giao quản lý, sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại có GTDN rất thấp. Hậu CPH, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu như DN được cấp quyền sử dụng đất và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi cá nhân. Như vậy, CPH mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản nhà nước.

Thứ hai, thực tiễn công tác xác định GTDN hiện nay cho thấy chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần chưa có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, dự án mới được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thực tế, dự án đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh và xác định lợi ích của các bên từ khi còn là DNNN. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan chức năng chấp thuận. Vấn đề đặt ra là lợi ích này thuộc về Nhà nước hay công ty cổ phần? Rõ ràng, quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá trị vốn góp trong hợp đồng hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai. Tuy nhiên, điều này lại chưa đủ cơ sở để đưa vào GTDN do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Việc quy định không rõ ràng này đã làm Nhà nước mất đi một khoản lợi ích không nhỏ từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân.

Thứ ba, giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá thị trường, từ đó xác định lại giá đất là vấn đề rất khó, mang tính chủ quan. Nếu không có cơ chế, quy định rõ việc sử dụng giá thị trường thì điều này sẽ dẫn đến việc giá được áp dụng không sát với giá thực tế, gây thất thoát giá trị đất đai.

Đánh giá hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong và sau cổ phần hóa

Để nâng cao hiệu quả xử lý đất đai trong quá trình CPH tại DNNN, khi kiểm toán, KTNN cần tập trung vào những điểm sau:
Đánh giá việc tuân thủ pháp luật; kiến nghị sửa đổi văn bản, quy định còn bất cập, chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất trong và sau CPH.

Đánh giá tính hiệu lực, hiệu quả của việc quản lý, sử dụng đất trong và sau CPH DNNN; chỉ ra những hạn chế, bất cập về xử lý đất đai, những thất thoát về tài nguyên đất đai của Nhà nước (nếu có). Cuộc kiểm toán cần tập trung vào những khía cạnh như: việc xây dựng, phê duyệt phương án sử dụng đất của DN CPH khi xác định GTDN (mục đích sử dụng đất phù hợp với việc sắp xếp, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy định); việc quản lý, sử dụng đất theo phương án đã được phê duyệt của DN sau khi CPH (thực hiện phương án sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài phương án được duyệt, thu hồi đất vi phạm, đất không sử dụng...); việc xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào NSNN khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với cuộc kiểm toán cụ thể, đoàn kiểm toán cần thực hiện những nội dung sau: Trước khi kiểm toán, phải tập huấn kỹ đề cương kiểm toán; xác định mục tiêu, trọng tâm, nội dung kiểm toán cụ thể đối với từng địa phương, địa bàn.

Khi khảo sát, lập kế hoạch và thực hiện kiểm toán, phải bố trí người có năng lực, kinh nghiệm, am hiểu về lĩnh vực quản lý đất đai, bố trí thời gian thích hợp để khảo sát và lập kế hoạch; xác định mục tiêu, trọng tâm, nội dung kiểm toán cụ thể đối với từng cơ quan tổng hợp (các sở: tài nguyên và môi trường, xây dựng, tài chính...) qua đó đánh giá vai trò tham mưu và tổ chức thực hiện ở từng cơ quan này. Nắm kỹ và xác định cụ thể mục tiêu, trọng tâm, nội dung kiểm toán đối với từng dự án được chọn mẫu kiểm toán, qua đó đánh giá việc triển khai thực hiện và chấp hành quy định về đất đai đối với từng dự án cụ thể.

Phân bổ thời gian thích hợp để kiểm toán tổng hợp, qua đó đánh giá khái quát việc quản lý đất đai, quản lý đô thị, xác định giá đất tính tiền sử dụng đất và tổ chức thu tiền sử dụng đất, sau đó kiểm toán các dự án cụ thể.

Phối hợp chặt chẽ và trao đổi thông tin kịp thời, đầy đủ giữa đoàn, tổ và kiểm toán viên khi kiểm toán. Các tổ kiểm toán cần phối hợp để trao đổi, đối chiếu dữ liệu như: giá bán, thời gian luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan chức năng... cũng như các phát hiện kiểm toán.

Phối hợp chặt chẽ, liên lạc thường xuyên với lãnh đạo UBND tỉnh và lãnh đạo các sở, ngành liên quan để đốc thúc các sở, ngành, chủ dự án cung cấp hồ sơ, xác nhận số liệu, tình hình kiểm toán và biên bản kiểm toán kịp thời.