Luật Đất đai năm 2024: Mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Ngày 18/01/2024, tại kỳ họp bất thường lần 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Luật Đất đai năm 2024) và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, người dân đặc biệt quan tâm đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.” Theo quy định này, các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân là: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư; chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là: Theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; hoặc theo quy hoạch chung; hoặc theo quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

PGS,TS. Bùi Thị An - Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội (khóa XIII) - phân tích: Đối chiếu với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt; theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hơn so với quy định này. Đặc biệt, Luật cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, từ năm 2025, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được hiểu là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm); kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm. Bà An kiến nghị xây dựng các nghị định để chuyển đổi theo lộ trình. Cán bộ địa chính cần am hiểu địa bàn, nắm rõ vị trí, nguồn gốc đất để việc xác minh, tham mưu cho chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề về đất đai sẽ thuận lợi hơn; nắm chắc các kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm; công bố, công khai minh bạch trên truyền thông.

Bên cạnh đó, ThS. Trần Quang Đẩu - Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhấn mạnh, khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai năm 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai năm 2013. Các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192 cũng tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả; bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn. Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 quy định, từ ngày 01/01/2025, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất. “Theo Luật Đất đai năm 2024, nếu đáp ứng các điều kiện sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở: Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài; đã chuyển sang mục đích khác, nay có nhu cầu chuyển thành đất ở; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất” - ông Đẩu cho hay.

Một số điểm cần làm rõ khi triển khai

Đối với việc chuyển đổi mục đích khác, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, văn bản hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 cần làm rõ loại đất nào mà nhà đầu tư đang có hoặc đi thỏa thuận (mua gom) về quyền sử dụng đất thì sẽ được chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại. Bởi, dù Luật Đất đai năm 2024 đã “chốt” theo hướng nếu nhà đầu tư đang có đất thì phải là đất ở và đất khác, nhưng lại không quy định rõ giới hạn tỷ lệ % đất ở tối thiểu bao nhiêu, có buộc phải 100% là đất ở. Thực tế, chỉ riêng TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện có hơn 200 dự án nhà ở thương mại bị “tắc” do không có đất ở.

Theo ông Phong, việc cho phép thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ sẽ tạo điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giúp quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, tăng thu ngân sách và điều tiết chênh lệch địa tô từ việc chuyển mục đích sử dụng đất; song, cần thiết kế tiêu chí cụ thể cho loại hình dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ được thu hồi đất, tránh thu hồi đất tràn lan, xâm phạm đến quyền, lợi ích của người dân.

Đặc biệt, khoản 27 Điều 79 quy định thu hồi đất chỉ áp dụng cho dự án “không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” dễ gây vướng mắc lớn khi thực hiện bởi các địa phương dễ gặp lúng túng trong xác định dự án nhà ở thương mại nào không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Còn khoản 6 Điều 127 quy định: “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác”. Kết hợp với phương án như trên tại khoản 27 Điều 79 sẽ dẫn đến cách hiểu: Nếu một dự án nhà ở thương mại mà trong ranh dự án có một phần đất ở thì sẽ thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, Nhà nước không được phép thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu, mà buộc phải chờ có nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án, làm chậm quá trình đô thị hóa…/.