Minh bạch để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Bổ sung quy định quan trọng về đặt cọc

Sau hơn 8 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS đã tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển và đạt được nhiều thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn còn tồn tại một số hạn chế, mảng “màu tối”, nhất là tính minh bạch của thị trường, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS chưa cao. Để khắc phục những khiếm khuyết này, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 với nhiều quy định mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật là lần đầu tiên, nội dung về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai được quy định cụ thể, rõ ràng, chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận. Theo các chuyên gia, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 gồm 10 chương với 83 điều, tăng 4 chương và tăng 1 điều so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Luật bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 không có quy định về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là BĐS hình thành trong tương lai, mà các chủ thể tham gia đều thực hiện trên tinh thần tự nguyện. Do đó, trên thực tế xảy ra tình trạng, nhiều chủ đầu tư lợi dụng những “lỗ hổng” pháp lý để thu một số tiền đặt cọc rất lớn của khách hàng, có thể lên tới 90-95% giá trị sản phẩm giao dịch, nhưng lại chậm trễ triển khai dự án, gây thiệt hại lớn cho khách hàng, nhà đầu tư.

Để khắc phục tồn tại này, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã quy định rất rõ chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. “Với việc bổ sung quy định về đặt cọc sẽ giúp vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc cũng sẽ hạn chế được việc “tự tung, tự tác”, cũng như tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều chủ đầu tư” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh.

Một yêu cầu khắt khe nữa đối với các doanh nghiệp địa ốc được quy định trong Luật đó là chủ đầu tư phải công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh. Cụ thể, để đưa các BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chủ đầu tư buộc phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Các thông tin phải công khai về dự án BĐS bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án BĐS từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo các chuyên gia, với các quy định bắt buộc phải công khai thông tin về BĐS sẽ giúp khách hàng có thể nắm bắt được tính pháp lý của dự án, hạn chế tình trạng nhiều doanh nghiệp vẽ “dự án ma”, chưa được các cơ quan chức năng cấp phép để lừa đảo người tiêu dùng, nhà đầu tư, từ đó những quyền lợi chính đáng của khách hàng được bảo vệ tốt hơn.

Nhà nước dẫn dắt thị trường bằng các công cụ chính sách

Liên quan đến vai trò quản lý của Nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, một trong những điểm mới hết sức quan trọng của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, đó là Luật đã sửa đổi toàn diện các quy định về điều tiết thị trường BĐS, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường BĐS, thể hiện vai trò của Nhà nước dẫn dắt thị trường tập trung vào các nội dung trọng tâm, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường. Trong đó bao gồm các quy định về: Nguyên tắc trong điều tiết thị trường BĐS; các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: Đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng; thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường BĐS.

“Thời gian qua, có lúc thị trường BĐS tăng trưởng, nhưng có thời điểm trầm lắng, nên việc điều tiết là hết sức cần thiết. Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện điều tiết thị trường BĐS thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm BĐS phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường, bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, để hạn chế thất thu ngân sách trong hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS, Luật đã bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Quy định trên được đánh giá sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư và khách hàng “bắt tay” nhau giao dịch “2 giá” (giá thực tế và giá trong hợp đồng), để giảm số tiền thuế chuyển nhượng BĐS phải nộp cho Nhà nước nhằm trục lợi, vốn xảy ra khá phổ biến trên thị trường hiện nay.

Đối với các chủ thể khác tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS như lực lượng môi giới BĐS, Luật cũng sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng. Cụ thể, theo quy định tại Luật mới, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS, điều này đồng nghĩa với việc, các cá nhân sẽ không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay. Theo các chuyên gia, quy định trên sẽ giúp nâng cao năng lực, tính chuyên nghiệp của lực lượng môi giới BĐS; đồng thời giúp hạn chế tình trạng “bát nháo” trong hoạt động môi giới BĐS đã từng xảy ra trên thị trường, qua đó góp phần làm lành mạnh hóa, minh bạch hóa thị trường BĐS./.