Nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản 2017

Còn tiềm ẩn rủi ro

Thị trường BĐS những ngày cuối năm đang có dấu hiệu chững lại. Song song với đó, nguy cơ tiềm ẩn tồn tại khá nhiều trên thị trường nhưng đáng lo ngại nhất chính là vấn đề lệch pha cung - cầu. Năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại.

Theo số liệu nghiên cứu từ Công ty Nghiên cứu và tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam), TP. HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong quý 4-2016, TP.HCM đã có ít nhất 9.000-12.000 căn hộ mới được chào bán.

Riêng phân khúc biệt thự/nhà phố có gần 1.200-1.500 căn giá từ 250.000-450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung. Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội hiện có hơn 59.000 căn hộ chưa hoàn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11.000 căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý này, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao - trung cấp.

Con số này cho thấy, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng sang tiếp tục gia tăng, trong khi thu nhập của người dân lại không cao. Số căn hộ mức trung bình lại có vẻ khan hiếm hơn… Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng thị trường đang có sự phát triển ồ ạt các sản phẩm BĐS cao cấp mà bỏ rơi đi phân khúc cốt lõi của thị trường BĐS là nhà giá rẻ cho đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở hiện nay.Bên cạnh đó, theo PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - thì thị trường BĐS còn tiềm ẩn nhiều rủi ro do phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. “Ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn đang phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng - khoảng 70%. Điều này dẫn đến 3 rủi ro: Thứ nhất là rủi ro lãi suất, thứ hai là rủi ro về hạn mức tín dụng, thứ ba là rủi ro về năng lực của bản thân khách hàng. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần tài chính hoá, trước hết là tạo ra các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác, thứ hai là hệ thống tái thế chấp, thứ ba là ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, thứ tư là các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí, các công cụ tài chính khác” - ông Chung cho biết.

Vẫn là kênh đầu tư tiềm năng

Bàn về xu hướng phát triển của năm 2017, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng: Tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1-1,5 tỷ đồng. Trước nguy cơ “bội thực” dòng sản phẩm cao cấp, nhiều nhà đầu tư trong ngành BĐS bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá trung bình.

Nhận định về triển vọng thị trường BĐS 2017, TS.Trần Kim Chung cho rằng, sẽ có 3 yếu tố tạo lực đẩy tăng trưởng bền vững. Thứ nhất là phát triển kinh tế ổn định. Năm 2017 được dự báo là phát triển kinh tế tốt hơn hai năm 2015 và 2016. Khi tăng trưởng tốt hơn, lạm phát, xuất nhập khẩu, bội chi ngân sách đều được quản lý chặt chẽ hơn.

Thứ hai là các bên liên quan của thị trường BĐS đều đang có triển vọng rất tốt. Cụ thể là nợ xấu tiếp tục được xử lý rốt ráo, tín dụng đối với BĐS được phép tăng trở lại, nguồn vốn trong dân bắt đầu được dự báo sẽ đổ mạnh vào thị trường. Cuối cùng là chính sách và các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước, định hướng, hỗ trợ thị trường. Nhìn chung, vàng đang giảm giá và ngân hàng cũng đang giảm lãi suất, trong khi đó, BĐS đang tăng trưởng ổn định. Cân nhắc những chi phí lợi ích thì nhà đầu tư tự quyết định. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng phải xác định đầu tư BĐS phải là dài hạn – ông Chung nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, chính sách mở cửa cho người nước ngoài đầu tư vào BĐS Việt Nam cũng được xem là chìa khóa để thúc đẩy thị trường năm tới. Theo TS.Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam: với chính sách mở cửa cho người nước ngoài đầu tư vào BĐS thì trong khu vực ASEAN, Việt Nam đang được xem là một trong những nước “cởi mở” nhất để thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Đến nay, chính sách này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường tìm hiểu thị trường BĐS Việt Nam và đã cải thiện tích cực cái nhìn của nhà đầu tư nước ngoài về môi trường đầu tư và thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, theo TS.Quang, để chính sách này mang lại hiệu quả hơn thì những văn bản quy định cụ thể cần phải được triển khai một cách tích cực và kịp thời.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM - nhận định:Tình trạng bong bóng BĐS sẽ khó xảy ra trong năm 2017 nhưng những yếu tố bất ổn về tín dụng, nợ xấu sẽ tác động đến thanh khoản của thị trường, đặc biệtlà phân khúc cao cấp. Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường, DN cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao. Riêng người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.