Tiếp tục làm rõ việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Theo đại biểu Trần Văn Khải, một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết số 18- NQ/TW là hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.
Bởi vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư phát triển đô thị, phát triển dự án - đại biểu nêu quan điểm.
Nhấn mạnh chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau, đại biểu Khải cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
“Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia. Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất” - đại biểu nói.
Để điều tiết chênh lệch địa tô đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu nêu rõ, Dự thảo Luật nêu bốn nguyên tắc xác định giá đất song quy định này chưa đủ điều kiện để thực hiện trong thực tế, cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó.
Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.
Xây dựng hệ thống thông tin đầu vào để xác định giá đất
Bên cạnh đó, đại biểu Khải cũng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong Luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định là mục đích đất đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố nào?
Ngoài ra, theo đại biểu, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất nêu trong Dự thảo có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa bảo đảm căn cứ xác đáng và phức tạp khi tổng hợp để xác định giá đất.
“Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi do cho cán bộ thực hiện” - ông Khải nêu rõ.
Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước.
Bổ sung quy định cụ thể hơn về phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất
Về 4 phương pháp định giá đất được nêu tại dự thảo, ông Khải cho rằng càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng, Nếu áp dụng 4 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau.
Ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này. Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.
Đáng chú ý, Dự thảo quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước để chống thất thoát như một phương án an toàn nhất. Tuy nhiên, ông Khải cho rằng, rất khó tính toán để lựa chọn phương án nào có lợi nhất cho ngân sách nhà nước, nguồn thu ngân sách nhà nước không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất và các lợi ích về kinh tế - xã hội khác. Mặt khác, nếu phương án có lợi nhất cho Nhà nước thì không đảm bảo yếu tố hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Đồng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn Long An) cũng đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.
Theo đại biểu, thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.
Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cũng đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.
