Chưa đủ cơ sở thực tiễn
Sáng 12/4, theo chương trình Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho ý kiến về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trình bày tờ trình Dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết Dự thảo Luật có 11 chương, 92 điều với nhiều điểm mới.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc giao dịch bất động sản qua sàn. Cụ thể, khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật quy định 02 trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là: bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Nêu lý do đề xuất quy định này, Tờ trình của Chính phủ nêu rõ, những năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, đặc biệt là với bất động sản hình thành trong tương lai.
Đồng thời, các quy định về điều kiện thành lập "Sàn giao dịch bất động sản" còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước; chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản thông qua sàn, phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản “lách luật” để hoạt động kinh doanh.
Thẩm tra sơ bộ Dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết, Báo cáo đánh giá tác động về nội dung này cũng chưa đủ thuyết phục.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, các quy định tại Dự thảo Luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn giao dịch; chưa có quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” trong Dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý; việc quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Cơ quan thẩm tra cũng nhấn mạnh, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Theo Tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Mặt khác, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
“Các nhận định của Báo cáo đánh giá tác động về việc bắt buộc thông qua sàn giao dịch không làm tăng nhiều chi phí của doanh nghiệp và người dân, không có tác động tiêu cực về kinh tế, xã hội là chưa thuyết phục. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%” - cơ quan thẩm tra lưu ý.
Cũng theo cơ quan thẩm tra, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản và quyền lợi của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Đồng thời, theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch cũng chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu.
Không nên bắt buộc giao dịch qua sàn
Đồng tình quan điểm của cơ quan thẩm tra, thảo luận tại phiên họp, quan điểm chung của nhiều ý kiến trong UBTVQH cũng cho rằng không nên bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản.
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, qua phản ánh của một số chủ đầu tư cho thấy, có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, Tổng Thư ký Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản. Việc áp dụng giao dịch qua sàn bất động sản có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.
Phát biểu ý kiến về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, Dự thảo Luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch. "Còn tôi là người mua, tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi. Tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi” - Chủ tịch Quốc hội nói.
Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch có nhiều tính đặc thù. Đây là tài sản chưa hình thành nên tính pháp lý của dự án phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát, do đó cần đề xuất giao dịch qua sàn.
Đồng thời, khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới; các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng./.
