Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
Góp ý vào Dự thảo Luật, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất hiện nay có những điểm chưa phù hợp, chưa thể hiện sự công khai, minh bạch, gây nên những vấn đề tiêu cực làm ảnh hưởng đến chính sách về đất đai của Nhà nước, quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân.
Vì vậy, theo đại biểu, những quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để bảo đảm phù hợp, khả thi và hiệu quả, đồng thời quan tâm đến độ giãn về thời gian áp dụng quy định, cách thức xác định giá đất theo phương pháp mới, trong đó, xem xét đến việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo đó, khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm nên sửa đổi thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất.
Liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, bổ sung điều kiện áp dụng các phương pháp định giá và chỉnh sửa theo hướng Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện để đảm bảo tính thống nhất, chặt chẽ, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc lựa chọn các phương pháp về định giá.
Cũng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn Điện Biên) đồng tình với nguyên tắc căn cứ phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 154 Dự thảo Luật. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 3 thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch bằng hoặc là thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành.
Do đó, đại biểu đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.
Cần có đơn vị công lập về định giá đất để tránh thất thoát
Đề cập đến quy định về các tổ chức định giá đất, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (Đoàn TP.HCM) chỉ ra thực tế, có nhiều vụ án chuyển nhượng đất của doanh nghiệp nhà nước bị xử lý là vì doanh nghiệp nhà nước thuê công ty định giá đất tư nhân vào định giá rất thấp và bán rẻ. Sau đó, khi cơ quan kiểm tra vào xác định giá đất này so với giá đất xung quanh thấp hơn rất nhiều.
Từ thực tế trên, đại biểu đề nghị, bên cạnh doanh nghiệp tư nhân hoạt động về định giá đất, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực này.
Nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập.
Nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, như vậy mới bảo đảm trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản. Còn nếu là giao dịch tư nhân với nhau thì có quyền chọn đơn vị tư vấn là tư nhân.
Đại biểu cũng cho rằng, trong hệ thống nhà nước cấp tỉnh và cấp huyện cần hình thành đơn vị sự nghiệp làm nhiệm vụ tư vấn, định giá đất để Nhà nước sử dụng hoặc để nhân dân đối chiếu.
Đồng thời, để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất. Đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập, như vậy mới góp phần đảm bảo lợi ích của người dân và xã hội.
Đồng tình việc cần có một cơ quan sự nghiệp công lập của tham gia định giá đất, đại biểu Lê Xuân Thân (Đoàn Khánh Hòa) cho rằng, khi có nghi ngờ thì nên có đơn vị tư vấn giá đất thẩm định lại tư vấn trước đây, như vậy vừa bảo đảm tài sản là đất đai của Nhà nước không bị lãng phí, thất thoát về giá trị, đồng thời cũng bảo đảm cho những người thực hiện nhiệm vụ tư vấn và thẩm định giá đất.
Giải trình ý kiến đại biểu nêu, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nêu rõ, tài chính đất đai và định giá đất là nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội. Vấn đề này là “nguyên nhân của mọi nguyên nhân”, nếu giải quyết được thì các vấn đề khác cũng được giải quyết, từ quản lý, tranh chấp về đất đai, khiếu nại, tố cáo…
Nhấn mạnh mục tiêu hướng đến định giá đất phải phù hợp với giá trị trường, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, với 4 phương pháp tính giá đất hiện nay quốc tế cũng đã làm nhưng cũng chưa bao giờ có giá chính xác, do thông số đầu vào chưa chính xác.
Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng xác định tuy không thể xác định đúng tuyệt đối nhưng phải bảo đảm cơ sở khoa học, thu thập được giá đúng, để người dân, doanh nghiệp khi giao dịch đất đai sẽ thực hiện trên sàn giao dịch để công khai.
Khi giao dịch, người dân đến đăng ký ở văn phòng và giá ở trên hợp đồng không phải là giá để tính thuế mà giá tính thuế sẽ lấy từ bảng giá đất của năm trước. Điều này giúp người dân không còn tâm lý lo lắng bị tính thuế như giá khai trên hợp đồng.
Khi giao dịch thì có dữ liệu và khi người dân đăng ký thực hiện chuyển quyền thì đều đăng ký ở văn phòng để có dữ liệu. Từ dữ liệu đó, trên bản đồ hoàn toàn có thể chia được từng thửa đất chuẩn và xây dựng các sơ đồ về giá để tính toán. Qua xử lý của máy tính sẽ đưa ra được một giá trị chuẩn của thửa đất trong một tháng, một quý hoặc một năm.
“Bước đi đầu tiên là chúng ta có dữ liệu và chúng ta phải xác định được giá đất ban đầu là giá đất thị trường. Sau khi có bảng giá đất, đã có một hệ thống thống kê, theo dõi sát thì chúng ta hoàn toàn xác định được hệ số biến động và chỉ khi đó xác định hệ số biến động mới là đúng” - Phó Thủ tướng nhấn mạnh.
