Đề xuất giãn lộ trình siết tín dụng vào thị trường bất động sản

Không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 sửa đổi có một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (15 điểm sửa đổi, tập trung vào điều chỉnh phù hợp với những văn bản mới được ban hành như: Luật Kinh doanh BĐS, Thông tư số 41/2016/TT-NHNN, các thông lệ mới…), cụ thể hóa chính sách định hướng, cũng như tiếp tục điều tiết hoạt động ngành ngân hàng của NHNN.

Từ tháng 01/2019, nguồn vốn tín dụng vào BĐS đã giảm do việc thực hiện quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40% tại Thông tư 36. Hiện nay, Dự thảo Thông tư 36 sửa đổi tiếp tục giảm tỷ lệ này xuống còn 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng lên gấp 3 lần, 150%.

Trước nhiều ý kiến lo lắng về ảnh hưởng tiêu cực của quy định trong Dự thảo đến thị trường BĐS, ông Vũ Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) - lý giải: Dự thảo Thông tư sửa đổi quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực BĐS. Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Việc Dự thảo Thông tư quy định khoản vay mua BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%; từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%; dưới 1,5 tỷ đồng và các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội - phân khúc đang thiếu nguồn cung. Do đó, Dự thảo Thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS - ông Hùng khẳng định.

Cần có lộ trình hợp lý

Tuy nhiên, nguồn vốn của thị trường BĐS lâu nay vẫn chủ yếu dựa vào ngân hàng nên việc siết chặt nguồn vốn này quá nhanh sẽ khiến nhiều DN khó có thể xoay sở. Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN đề xuất giãn lộ trình siết tín dụng vào thị trường BĐS. Theo HoREA, chủ trương hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: chứng khoán, BĐS, tín dụng tiêu dùng của NHNN là việc làm cần thiết. Tuy trước mắt, việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS có gây áp lực rất lớn đối với các DN, nhưng đây là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững.

Tuy nhiên, HoREA đề xuất tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020, kéo dài thêm 6 tháng so với Dự thảo Thông tư. Nguyên nhân theo HoREA là do nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cụ thể, cả nước có hơn 10.000 DN BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS.

Mặt khác, số lượng các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư BĐS nước ngoài, mới chỉ có một quỹ REIT trong nước là Quỹ TechReit của Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng, do vậy, đây cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS. Cùng với đó, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, tỷ lệ này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của DN đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS… Nhiều chuyên gia kỳ vọng, việc sửa đổi Luật Chứng khoán trong năm 2019 sẽ tạo điều kiện hình thành nhiều quỹ đầu tư BĐS, quỹ REIT để cung cấp vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới.