Việc đầu tư, cải tạo chung cư cũ còn hạn chế
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay, trên cả nước có gần 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Qua rà soát, kiểm định an toàn nhà chung cư cũ, hiện có khoảng hơn 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm 25% tổng số nhà chung cư cũ) thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, tập trung chủ yếu tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại thời gian qua rất ít, chỉ đạt khoảng 3% tổng số nhà chung cư cũ trong cả nước.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến kết quả đầu tư, cải tạo chung cư cũ còn hạn chế, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, hầu hết nhà chung cư cũ tại các địa phương đều được tập trung xây dựng tại các khu vực trung tâm đô thị, các lõi đô thị lớn. Đây là các địa điểm thuộc khu vực bị hạn chế phát triển các công trình cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư. Do đó, việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ gặp rất nhiều khó khăn, bởi hầu hết các hộ dân đều mong muốn được tái định cư tại chỗ với chỗ ở mới rộng rãi hơn, chất lượng hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư không thể cân đối được bài toán tài chính để vừa thu được lợi nhuận, vừa đáp ứng được mong muốn của người dân về việc bồi thường, tái định cư, bởi vì việc thực hiện các dự án vướng các yêu cầu quy hoạch hạn chế phát triển các công trình cao tầng.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group - cho biết, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Hiện nay, việc bồi thường nhà ở tái định cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các chủ sở hữu, tuy nhiên, các hộ dân thường yêu cầu bồi thường rất cao, không đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án, nhất là tại các nhà chung cư nằm trong khu vực nội đô hoặc nhà chung cư có các chủ sở hữu tại tầng 1 có sử dụng diện tích nhà ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ. “Có những khu chung cư cũ, doanh nghiệp chúng tôi đề xuất hệ số đền bù gấp 2 lần nhưng nhiều chủ sở hữu vẫn không đồng thuận, nên không thể thực hiện được việc xây dựng, cải tạo lại chung cư” - ông Quê nói.
Còn theo ông Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, trở ngại nữa là tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư, thậm chí có những trường hợp diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, nhiều địa phương chưa chỉ đạo quyết liệt trong việc thực hiện các chính sách về đầu tư, cải tạo chung cư cũ khiến kết quả thực hiện còn hạn chế…
Cần có cơ chế, chính sách giải quyết hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và người dân
Trước thực trạng này, ông Nguyễn Hồng Chung cho rằng điều quan trọng nhất là cần có cơ chế, chính sách để giải quyết hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và người dân. Theo ông Chung, đa phần người dân sinh sống tại các khu chung cư cũ đều có mong muốn tái định cư tại chỗ, do đó, chính quyền các địa phương cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực nơi có chung cư cũ để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng nâng quy mô tầng cao, tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất. Điều này sẽ giúp giải quyết hài hòa bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư và nhu cầu của các hộ dân.
Về phương án bồi thường, ông Chung cho rằng, đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình ở mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường bằng tiền. Theo đó, các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Trong trường hợp các hộ dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư cho mọi đối tượng, không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư.
Đối với các hộ dân đang sinh sống tại các chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại đúng diện tích đã ở trước đây. Trường hợp diện tích được bố trí lớn hơn so với diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư, các hộ dân không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn còn lại của căn hộ tái định cư, các hộ dân phải thanh toán cho chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.
Đưa thêm khuyến nghị, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các địa phương cần bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
Song song với đó, đối với các địa phương chưa ban hành hệ số K bồi thường cần khẩn trương ban hành hệ số K, làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; đồng thời ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư./.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay, một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ như: Hà Nội có khoảng gần 1.600 nhà chung cư; TP. Hồ Chí Minh có gần 600 nhà chung cư; TP. Hải Phòng có hơn 200 nhà chung cư; Quảng Ninh có khoảng 60 nhà chung cư; Phú Thọ có hơn 20 nhà chung cư; Nghệ An có hơn 20 nhà chung cư…
