Gỡ “nút thắt” định giá đất và vai trò của Kiểm toán nhà nước

“Nút thắt” định giá đất qua thực tiễn kiểm toán

Xuyên suốt các phiên thảo luận cũng như tham luận gửi tới Diễn đàn, các ý kiến nhận định, định giá đất đang là “nút thắt” lớn nhất, là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến những rủi ro pháp lý cũng như vi phạm trong quản lý đất đai thời gian qua.

Phân tích rõ hơn vấn đề này qua thực tiễn kiểm toán, Kiểm toán trưởng KTNN khu vực VI Vũ Khánh Toàn cho biết, phần lớn các dự án xác định giá đất theo phương pháp thặng dư kết hợp so sánh. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp thặng dư còn có những bất cập, nhất là trong xác định doanh thu và chi phí phát triển. Cụ thể, doanh thu phát triển phụ thuộc hoàn toàn vào ước lượng của đơn vị tư vấn định giá đất. Để xác định giá đất, các đơn vị tư vấn đã vận dụng phương pháp so sánh, sử dụng các tài sản so sánh tương đồng hoặc quy về tương đồng để xác định doanh thu. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào chủ quan của đơn vị tư vấn mà không có hướng dẫn. Khi đó, doanh thu phát triển sẽ phụ thuộc vào thời gian phân kỳ về doanh thu bán hàng và chiết khấu dòng tiền. Hai yếu tố này cũng hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan nên ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu phát triển.

“Áp dụng phương pháp so sánh là lấy 3 tài sản so sánh để quy về những tiêu chí tương đồng, từ đó xác định doanh thu phát triển. Nếu rút 1 trong 3 tài sản so sánh này và thay bằng một tài sản khác thì nó dẫn đến sự biến động; có thể là biến động tăng làm tăng doanh thu phát triển, tăng tiền sử dụng đất hoặc biến động giảm doanh thu phát triển làm mất tiền sử dụng đất. Đây là yếu tố rất rủi ro cho cơ quan tư vấn cũng như cơ quan quyết định giá đất” - ông Toàn nhấn mạnh.

Đối với chi phí phát triển, ông Toàn cho hay, 2 trường hợp thường được áp dụng là chi phí theo suất đầu tư hoặc theo dự toán thiết kế cơ sở được phê duyệt. Đối với suất đầu tư, thực tiễn hiện nay có những diện tích đất vượt khung hoặc dưới khung, thậm chí có những công trình chưa có suất đầu tư để áp dụng. Do đó, các đơn vị tư vấn cũng đưa ra giả thiết dự báo để áp dụng, có thể dẫn đến rủi ro trong tính toán, xác định giá đất. Tuy nhiên, theo ông Toàn, các dự án thực hiện đấu giá thì có thể áp dụng phương pháp thặng dư; sau khi đấu giá xong, thửa đất trúng đấu giá chính là giá thị trường. Còn xác định giá đất theo phương pháp này để bám sát giá thị trường là rất khó, vì lúc đó các chỉ số thị trường chưa rõ ràng, đầy đủ.

Thời gian tới, KTNN sẽ tiếp tục đồng hành với các đơn vị. Đặc biệt, thông qua kết quả kiểm toán về giá đất và tài chính đất đai cũng như chia sẻ từ Diễn đàn, KTNN sẽ tổng hợp thực trạng và đề xuất các giải pháp gửi các cấp có thẩm quyền, đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất hiệu quả, đúng pháp luật.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Hà Thị Mỹ Dung

Chia sẻ nội dung này, KTNN khu vực XIII nhấn mạnh, theo phương pháp thặng dư, giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xác định bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí tạo ra doanh thu phát triển và lợi nhuận nhà đầu tư (sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại). Tuy nhiên, việc xác định doanh thu phát triển của dự án trong nhiều trường hợp còn không chính xác. Hiện tượng phổ biến là tư vấn thẩm định giá khảo sát mức giá chuyển nhượng nhà, căn hộ, đất nền đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của các dự án tương tự trong khu vực tại thời điểm thẩm định giá, trong khi các sản phẩm của dự án lại được bán trong tương lai. Tư vấn thẩm định giá không căn cứ theo mức biến động giá đất thị trường những năm trước để ước tính và điều chỉnh yếu tố biến động giá đất thị trường từ thời điểm thẩm định giá đến thời điểm bán được sản phẩm của dự án.

“Ngoài xác định không hợp lý doanh thu phát triển, một thủ đoạn nữa của các tư vấn thẩm định giá là xác định thời gian bán các sản phẩm của dự án quá dài (cách thời điểm thẩm định giá 2-3 năm và sau 3-4 năm mới bán hết), tiến độ thanh toán quá chậm (2-3 năm), dẫn tới dòng tiền trong tương lai sau khi chiết khấu về giá trị hiện tại, với mức chiết khấu phổ biến hiện nay từ 8-10%/năm thì giá trị hiện tại của doanh thu phát triển của dự án đã giảm đi rất lớn” - KTNN khu vực XIII chỉ rõ.

Bổ sung một số đối tượng mới trong kiểm toán đất đai

Để tháo gỡ vướng mắc, KTNN khu vực I kiến nghị hoàn thiện cơ chế, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc giá đất phải tiếp cận và phù hợp với giá thị trường; các yếu tố tác động đến giá đất trong các phương pháp định giá đất phải có cơ chế để Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ, ngăn chặn việc thao túng, áp đặt ý chí chủ quan vào định giá. “Vấn đề quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Đồng thời, có giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm giải trình của các đơn vị tư vấn định giá đất” - KTNN khu vực I nhấn mạnh.

KTNN khu vực XIII đề nghị: Để tránh bị các đơn vị tư vấn thẩm định giá lợi dụng, thao túng kết quả thẩm định giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần điều chỉnh lại Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT về đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT theo hướng: Việc thu thập, điều tra thông tin về giá đất giao dịch thành công trên thị trường phục vụ công tác thẩm định giá đất cụ thể theo các phương pháp so sánh, thặng dư thực hiện trên cơ sở hướng dẫn tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành.

Như vậy, qua thực tiễn kiểm toán, KTNN đã có rất nhiều kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách về định giá đất nói riêng và kiểm toán đất đai nói chung. Tuy nhiên, để góp phần giải phóng nguồn lực đất đai hơn nữa cho phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới, KTNN cần tiếp tục nâng cao hơn nữa vai trò của mình trong lĩnh vực này. Nói như Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo Luật KTNN, KTNN sẽ như “Bao Công” rất khách quan, chuẩn mực, trung thực, vô tư trong kiểm toán xác định giá đất, thẩm định giá đất nhằm xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án có sử dụng đất, đảm bảo ngân sách nhà nước thu đúng, thu đủ.

Ghi nhận giá trị kết quả kiểm toán đất đai những năm qua, cũng như mong muốn KTNN tiếp tục khẳng định vị trí, vai trò của mình góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai những năm tới, chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh - nhấn mạnh, KTNN cần kiểm toán công tác định giá đất, tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của Tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên cũng như việc tuân thủ các quy định bảo đảm công khai, minh bạch. Đồng thời, KTNN có thể bổ sung một số đối tượng mới trong kế hoạch kiểm toán về đất đai như: Thị trường quyền sử dụng đất, hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất…/.