Bất cập hiện diện rõ trong quản lý, sử dụng đất
Trong những năm qua, KTNN đã thực hiện nhiều cuộc kiểm toán liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước thông qua việc lồng ghép với nội dung kiểm toán ngân sách địa phương hằng năm, đồng thời thực hiện nhiều cuộc kiểm toán chuyên đề về đất đai hoặc có liên quan đến đất đai.
Ông Huỳnh Hữu Thọ - Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực VII - cho biết, kết quả kiểm toán cho thấy thực trạng tổ chức quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương còn nhiều hạn chế, hầu như ở công việc nào liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai cũng đều có sai sót, như trong quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; xác định giá đất; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức bộ máy quản lý đất đai…
Đồng quan điểm, lãnh đạo KTNN chuyên ngành IV cũng nhấn mạnh những lỗ hổng trong quản lý đất đai nổi lên trong thời gian qua là quy hoạch đất đai chậm ban hành; giao đất không đấu giá; chuyển mục đích sử dụng đất không đúng; lãng phí đất; giá đất chưa phù hợp; giải phóng mặt bằng chậm; thông tin công khai về đất đai chưa đầy đủ, kịp thời…
Phân tích về một trong những bất cập nổi cộm hiện nay, các đơn vị kiểm toán nêu rõ, việc xác định giá đất hiện nay được thực hiện theo các phương pháp quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá hiện chưa có các quy định cụ thể, hoàn toàn phụ thuộc vào người thẩm định giá, dẫn tới việc dễ dàng thực hiện điều chỉnh giá đất của thửa đất cần định giá, không phù hợp với thị trường.
Bên cạnh đó, việc định giá đất theo phương pháp chiết trừ và thu nhập ít được sử dụng do phụ thuộc vào nhiều thông số, độ chính xác không cao, giá đất được định giá theo phương pháp này thường có khoảng chênh lớn so với giá thị trường, đặc biệt là phương pháp thu nhập. Còn trong phương pháp thặng dư thường sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị doanh thu phát triển, do đó chứa đựng những rủi ro, bất cập của phương pháp so sánh.
Đồng thời, việc xác định chi phí phát triển tại thời điểm định giá được dựa trên cơ sở là các thông số quy hoạch và theo suất đầu tư của Nhà nước, do đó, trên thực tế, không phản ánh được đầy đủ tác động của việc đầu tư hạ tầng và bất động sản trên đất đến giá của thửa đất (thường là làm tăng giá trị của khu đất). Các khoản chi phí phát triển do được tính theo dự toán, hiện chưa có quy định phải quyết toán với Nhà nước, nên thường bị lợi dụng lập ở mức cao để giảm giá trị khu đất.
Với phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho các thửa đất có giá trị thấp, giá đất được xây dựng trên cơ sở khảo sát và áp dụng chung nên không phù hợp với từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng, điều kiện sử dụng, lợi thế sử dụng khác nhau. Ngoài ra, khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa theo kịp với thị trường, thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường gây thất thoát cho ngân sách và dẫn đến tình trạng tích trữ, giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án.
Trong công tác bồi thường khi thu hồi đất, cùng với những bất cập, hạn chế về cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”, theo quy định của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai, minh bạch.
KTNN kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách
Theo Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành II Nguyễn Xuân Khải, nhiều nội dung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành mâu thuẫn, chồng chéo với các luật khác, như: Luật Khoáng sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch... Có hiện tượng một số nội dung của luật ban hành sau mâu thuẫn với luật ban hành trước, không xác định luật “gốc” trong sửa đổi các luật khác trong các nội dung liên quan đến đất đai. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất, có nội dung không phù hợp với thực tiễn, nhất là những vấn đề mới nảy sinh, dẫn tới việc vận dụng khác nhau ở địa phương khi thực hiện, như: Các luật liên quan đến đấu thầu, đấu giá dự án đầu tư có sử dụng đất; một số loại hình kinh doanh mới phát triển nhanh nhưng chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất, vẫn còn khoảng trống về pháp lý, gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và hoạt động kinh doanh...
Đồng thời, qua thực tiễn kiểm toán, các đơn vị của KTNN cũng đưa ra những kiến nghị cụ thể khi xem xét sửa đổi các điều khoản của Luật Đất đai 2013, trong đó có nội dung liên quan đến quy định về xác định giá đất; việc chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp để đảm bảo ngăn chặn tình trạng giao đất không qua đấu giá để thực hiện dự án; kiến nghị về việc thực hiện cơ chế đấu giá đất để thanh toán hợp đồng BT thay cho giao đất đối ứng không qua đấu giá… nhằm kịp thời bịt các lỗ hổng về cơ chế, chính sách trong giao đất, xác định giá đất, sử dụng đất. Hơn nữa, hầu hết công cụ pháp luật - kinh tế chưa được sử dụng để tạo hiệu quả cho chính sách biến đất thành nội lực cho phát triển.
Quản lý nhà nước đối với đất đai luôn là vấn đề phức tạp, do đó, KTNN kiến nghị cần đảm bảo những nội dung của Luật Đất đai (sửa đổi) được đồng bộ với sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, cũng như phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội và sự phát triển của nền kinh tế.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII yêu cầu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất; tăng cường kiểm soát quyền lực, thường xuyên kiểm tra, giám sát, thanh tra, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai…
